רונן עקביה מנכ"ל חברת הנדל"ן "בית וגג״ – חושף מדוע יהודים וישראלים ברחבי העולם ממהרים לרכוש דווקא עכשיו דירות בישראל . למה בסיום המלחמה צפוי בום כלכלי, מהם היתרונות של דירה באזור המרכז למטרת השקעה איזה ליווי צמוד מקבלים המתעניינים בלוס אנג'לס ומה יקרה למחירים בקרוב
משהו מעניין קרה בשנה האחרונה, מאז פרצה המלחמה בישראל. הביקוש לדירות ע"י תושבי חו"ל עלה בצורה דרסטית. ישראלים ויהודים כאחד, מגלים התעניינות רבה ורוכשים דירות רבות בישראל. אחת החברות המובילות שזוכה להתעניינות היא חברת בית וגג שהוקמה בשנת 2011 וחולשת ביד רמה על פרוייקטים של בניה חדשה ברחבי הארץ ובעיקר במרכזה.
מאז הקמתה, החברה מובילה בהצלחה פרויקטים נדל"ניים באיזורי הביקוש במרכז הארץ, תוך קביעת סטנדרטים גבוהים בתחומי הייזום, התכנון, השיווק, ניהול קשרי הלקוחות והביצוע. בית וגג היא חברה ציבורית הנסחרת בבורסה לני"ע בת"א החל משנת 2022. מאז הנפקתה, החברה שילשה את היקף הפרויקטים שבבעלותה, בהם נמנים פרויקטים הכוללים מאות רבות של דירות חדשות באיזורי הביקוש בתל אביב, רמת השרון וברחבי גוש דן. בקרוב תצא החברה עם מספר פרויקטים נוספים ומשמעותיים בנתניה, גבעת שמואל, חיפה וירושלים. אחד מבעלי החברה הוא איש העסקים המוכר יעקב שחר )בין השאר בעלי קבוצת התחבורה מאיר יבואנית וולוו וקבוצת הכדורגל מכבי חיפה).
אז מה הסיבה שכל כך רבים בוחרים לרכוש כעת בישראל? האם מדובר בעליה המונית לארץ או פשוט בהשקעה המניבה החזר טוב? לשם כך נפגשתי לראיון עם מנכ"ל בית וגג רונן עקביה.
היי רונן, בדרך כלל כשפורצת מלחמה בכל מקום בעולם, אנשים מעדיפים להמנע מלהשקיע באותו אזור ואילו בישראל זה ההפך, איך אתה מסביר את זה?
"זה נכון, בכל העולם יש הגירה שלילית מאזורי מלחמה, אבל כבר בימים הראשונים למלחמה בישראל, מטוסים היו מלאים בישראלים שביקשו לשוב ארצה ולהתגייס. אנו שומעים סיפורים, יהודים שנסיבות חייהם השתנו, הסטודנטים בקמפוסים מרגישים פחות נח, רף האנטישמיות עולה. כל קהילה והסיטואציה שלה. יש כאלו שמבקשים לעלות ארצה או לפחות לדעת שיש להם בארץ בית במידה וירצו לעלות בעתיד ויש כאלו המבקשים להשקיע. ישראל היא מדינה קטנה והביקוש הוא מאוד קשיח, זה ביקוש אמיתי של אוכלוסיה שהולכת וגדלה ושאין מספיק דירות לאכלס אותה. לכן לאורך זמן, המגמה גם מבית וגם מבחוץ עולה.
בנוסף, ברגע שהמלחמה תסתיים, אני סבור שיהיה כאן בום מטורף והביקוש עוד יגבר. אם מישהו מתלבט אם לקנות עכשיו או לא, כדאי לו לעשות את המהלך כבר עכשיו ולא לחכות חצי שנה- שנה. התנאים של היזמים מאוד אטרקטיבים וכדאי לנצל את זה כי ברגע שהמלחמה תסתיים, זה יהיה משחק אחר".
איך שמעו עליכם כאן עד היום, הרי לא פרסמתם באל איי?
"מפה לאוזן. יש לחבר'ה האלו מישהו בארץ שהמליץ עלינו וחוץ מזה, כשמישהו מתעניין בהשקעה או במגורים בישראל, הוא עושה חיפוש ברשת והשם שלנו עולה מייד. אנו מאוד חזקים באזור הביקוש והיוקרה של תל אביב, בעיקר באזור הסובב את כיכר המדינה".
רוב האנשים שמבקשים לרכוש נכסים בארץ הינם יהודים או ישראלים?
"גם וגם. אנו רואים יהודים וישראלים כאחד".
רוב הישראלים מבקשים לשוב ארצה או קונים במטרה להשקיע?
"יש ישראלים שעזבו לפני שנים וחלקם רוצים לחזור, חלקם קונים להשקעה וחלקם רוצים לשלוח את ילדיהם לפה".
איפה הביקוש הגדול ביותר?
"יש ביקוש גדול לתל אביב, כאשר האזורים המבוקשים בעיר הם ליד הים, באזור כיכר המדינה או בלב תל אביב ההיסטורית. יש לנו הרבה פרוייקטים בשיווק או לקראת שיווק באזורים הללו. אני רואה גם התעניינות בערים כמו חיפה בעיקר למטרות השקעה. על הים בחיפה, נרשמת התעניינות גבוהה במיוחד".
ישראלים תמיד אהבו להשקיע בנדל"ן ורבים מאלו שהתעשרו בארה"ב, השקיעו כספים בנכסים שערכם עלה במרוצת השנים והניבו להם רווחים יפים. הבעיה שהיום קשה יותר למצוא "דילים" טובים, מחירי הבתים עלו וכך גם הריבית על המשכנתאות. כתוצאה מכך, אלו המבקשים להשקיע בנכסים למטרת השכרה, מתקשים מאוד למצוא נכסים שאכן יניבו להם תשואה נאה לאחר קיזוז הוצאות המיסים, התחזוקה ומיסי וועד הבית.
רכישת דירה בישראל שלא למטרת מגורים אלא לצורך השקעה, אומר עקביה, משתלמת ממספר בחינות. "סיכוני השכירות במיוחד בתל אביב, שואפים לאפס, מהסיבה הפשוטה שיש יותר ביקוש מהיצע. מאחר ואין רגולציה בארץ, כל אחד יכול לבקש כמה שהוא רוצה. זמן המדף של נכסים להשכרה בישראל הוא בין ימים עד שבועות בודדים. אין נכס לשכירות שיושב חודשים ולא מושכר – ואני לא מדבר רק על דירות חדשות. תל אביב מאוד מוגדרת ואין לה לאן להתרחב וכשאנו מפנים בניינים להריסה ובניה מחדש, בעלי הדירות גם זקוקים לדירות להשכרה. להבדיל מארה"ב בישראל לא קיים שוק שכירות מוסדי מסודר, המשכירים הם אנשים פרטיים שמשכירים ולכן יש הרבה יותר ביקוש מהיצע".
אחד הדברים שאני שומעת מאנשים רבים הוא שלא משתלם להם לקנות כאן דירה להשקעה בגלל דמי ועד הבית HOA הגבוהים מאוד, אלו יכולים לנוע בין מספר מאות דולרים למספר אלפים.
"בניגוד למקובל בארצות הברית שם דמי הוועד מהווים נתח גדול בהיקף ההוצאות החודשי של השוכרים, בארץ המצב שונה. בישראל דמי ועד הבית נעים סביב כמה מאות שקלים בממוצע".
בארה"ב יש מגבלה לפעמים על השכרת דירה חדשה, משהו שצריך לעבור את אישור וועד הבית, האם יש מגבלות כלשהן בהשכרת הדירה הפרטית?
"ממש לא. החוק בארץ קובע שכשאתה קונה נכס אתה יכול לגור בו או להשכיר אותו . הדבר היחידי שאינך יכול לעשות הוא להפוך את הדירה לעסק – למשרד".
כמה זמן לוקח מתחילת הפרוייקט ועד סיומו?
"אנו מתחילים למכור דירות סמוך לקבלת היתר הבניה, ומהשלב הזה לוקח בדרך כלל שלוש שנים וחצי עד ארבע שנים לאיכלוס. בישראל זו ההשקעה הטובה ביותר לרכוש דירה בפרוייקט "על הנייר" טרם תחילת הבניה. אתה קונה במחיר אטרקטיבי יחסית ובתנאי מימון טובים יותר וכשהפרויקט מגיע לשלב המסירה, שווי הדירות גבוה יותר. ישראלים מאוד אוהבים לקנות כך".
האם לקוחות יכולים לבצע שינויים בחלל הדירה?
"בהחלט. ניתן לבצע שינויי תכנון בדירות. הדירות נמכרות לפי התוכניות הקיימות ולאחר חתימת החוזה יש אפשרות לבצע שינויים כגון הגדלה והרחבה של חדרים מסוימים שינוי כיוון מטבח, צבע הקירות, סוג דלתות הפנים וכדומה. כל שינוי יכול להתבצע בתוספת תשלום כולל או חלקי, במסגרת הליך "שינויי דיירים" דרך הקבלן וגם בעזרת תכנון של מעצב פנים דרך הלקוח".
איך תושב חו"ל יכול לקבל משכנתא בארץ?
"בשלב הראשון צריך לפתוח חשבון בנק בישראל. הפרוצדורה דורשת השקעה, בהתאם לכללי המוסדות הפיננסיים בישראל. כדי לפתוח חשבון הלקוח הזר צריך לעבור תהליך: הבנקים צריכים לבדוק מי הלקוח שפותח אצלהם חשבון ומה מקור הכספים שהוא מעביר, על מנת לוודא שאין מקרה של הלבנת הון וכדומה. לאחר שעוברים את המשוכה הזאת ומקבלים אישור, ניתן לקבל משכנתא מקומית. תושב זר יכול לקבל עד 50% הלוואה משווי הדירה ותושב ישראל עד 75%".
יש לכם נציגות בלוס אנג'לס?
"כן. מה שהוביל לכך היה שהיתה לנו עיסקה עם משקיעים מאל איי וזה גרם לנו להבין שיש שם התעניינות גדולה. אנו מקבלים גם פניות רבות מהחוף המזרחי, מאירופה ובכלל מכל העולם. הנציגה שלנו היא דיאן פרץ, סוכנת נדל"ן בעלת נסיון של שנים רבות בלוס אנג'לס. היא נפגשת עם המשקיעים ועובדת איתם צמוד, מלווה אותם בכל התהליך מבירור פרטי השקעת הנדל"ן עד השלמת הרכישה. דיאן כבר עבדה עם מספר משקיעים שקנו דירות בפרויקטים שלנו והיו מרוצים מאוד מהדרך שהיא ליוותה אותם, הזמינות והאמינות אצלינו זה במקום הראשון".
אחד מאותם משקיעים שרכש דירות בסכום כולל של מעל 50 מיליון שקל, ישב אתנו לראיון קצר.
מה הביא אותך לבחור בתל אביב כיעד להשקעות נדל"ן?
"הסיבה הראשונה היא שאני אזרח ישראלי וציוני. במיוחד בזמנים האלה צריך להיות מאוחדים ולהרים את המדינה למעלה. המקום הנכון להשקעה הוא תל אביב זה מרכז המדינה וגם השקענו להנאה בזמן הביקורים שלנו בארץ".
האם היו לך חששות מפני רכישת נכסים בארץ?
"לא היו שום חששות. אני מאמין בלב שלם במדינה ובמיקום של הנכסים שנרכשו".
איך אתה רואה את עתיד שוק הנדל"ן בתל אביב בשנים הקרובות?
"עם כל המצב הנוכחי בישראל הכלכלה של ישראל חזקה ויציבה. שוק הנדל"ן הוא חזק במיוחד בתל אביב ובלוס אנג'לס אבל אני משקיע במקומות שונים בעולם ותל אביב זה אחד היעדים.
אני מתכוון להמשיך להשקיע כי ערך הנכסים רק עולה עם הזמן בגלל חוסר בשטחים פנויים לבניה באיזורים טובים כמו איזור כיכר המדינה. אני מאמין שברגע שתפסיק המלחמה בארץ השוק יעלה עוד יותר והרבה אנשים ירגישו מאוד בטוחים להשקיע".
