בשבועות האחרונים, יותר מתמיד, אני שומע מהלקוחות שלנו בלוס אנג'לס על הגעגועים העזים לישראל, אשר לצד העלייה המדאיגה בגילויי האנטישמיות גם כאן בארה"ב, מעודדים משפחות רבות בקהילה לבחון את האפשרות לרכישת נכס בישראל. בין אם מדובר בדירת נופש לחגים, בהשקעה מניבה או בהכנה לחזרה עתידית ארצה, זהו צעד משמעותי. כמי שמלווה משקיעים ותושבי חוץ מארה"ב מזה שנים, אני נאלץ לעיתים קרובות להביט גם בצד הפחות נוצץ של המטבע. ההבדלים העמוקים בין חוקי המס והרגולציה בארה"ב לבין אלו שבישראל יוצרים "שטחים מתים" אשר רבים פשוט לא רואים מלוס אנג'לס. השקעה "על עיוור", המבוססת על הרגלי החשיבה וההשקעה האמריקאים, עלולה להוביל לחשיפות מס דרקוניות, לקנסות ולעוגמת נפש רבה.
כדי שהחלום על נכס בישראל לא יהפוך לנטל, חיוני להבין את חוקי המשחק הישראליים לפני שחותמים על מסמך כלשהו ולענות לעצמכם על השאלות הבאות:
מוקש מס הרכישה: פער של מאות אלפי שקלים
אחת ההוצאות המפתיעות ביותר ברכישת נדל"ן בישראל היא מס הרכישה. בעוד שבארה"ב לא נהוג לרוב לשלם מס על רכישת נכסי נדל"ן, בישראל משולם מס רכישה בסכום לא מבוטל כמעט מכל רכישה של נדל"ן, אלא אם מדובר בתושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה שאז יכול להנות מפטור מלא ממס רכישה עד תקרה שנקבעה בחוק. לעומת תושב ישראל, תושב חוץ צפוי לשלם מס רכישה של 8%-10% כבר מהשקל הראשון.
יחד עם זאת, במקרים בהם תושבי ארה"ב מתכננים לשוב ארצה או שמי מהתא המשפחתי מתכנן לעשות עלייה, הם עשויים להיות זכאים לתנאים המקלים הניתנים לישראלים הרוכשים דירה יחידה בישראל. כאן נכנסת לתמונה הבחנה משפטית קריטית שרוכשים אמריקאים רבים כלל אינם מודעים לה – האם הנכס נרכש על ידי תושב חוץ, עולה חדש או תושב חוזר? האם הנכס הנרכש הינו דירה חדשה בבנייה (דירה "על הנייר") או דירה קיימת ("יד שנייה")?
לשאלות אלו השלכות כבדות על האפשרות של הרוכש להנות מהטבות המס לבעלי דירה יחידה בישראל. צריך גם לשים לב כי ככלל לצורך החוק הישראלי, יום הרכישה של הנכס הוא יום חתימת ההסכם לרכישתו ולא יום מסירת המפתח.
בני זוג שגרים בארה"ב שנים רבות רכשו דירה "על הנייר" בפרויקט חדש ברעננה עבור בנם הסטודנט, שתכנן לסיים את הלימודים בקולג' ולעשות עלייה לישראל. ההורים הניחו כי מאחר שהדירה מיועדת לעולה חדש, הם יוכלו לשלם מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% משווי הרכישה. אלא שכאן הם נתקלו במלכודת לוחות הזמנים של החוק הישראלי:
• דירה חדשה מקבלן ("על הנייר"): ההטבה לעולה חדש כפופה ללוח זמנים קשיח ביותר: על הרוכש לעשות עלייה בתוך שנה לפני הרכישה או תוך 7 שנים לאחריה. אולם, כדי לקבל את הטבת המס מיד ביום הרכישה (ולא בדיעבד), יש להוכיח כוונת עלייה ממשית, דבר שמורכב מאוד לבצע כשמדובר בדירה שתהיה מוכנה רק בעוד מספר שנים. בנוסף, כאשר מדובר בדירה בבנייה, קיימות הטבות נוספות שהמחוקק נתן לעניין סד הזמנים.
• מלכודת ה"תושב החוזר" (סעיף 9 לחוק): לו היה מדובר בבן שהוא אזרח ישראלי לשעבר המבקש לשוב לישראל כ"תושב חוזר", שיעור הטבת מס הרכישה משתנה, וכך גם לוחות הזמנים הם קצרים יותר (לרוב עד שנתיים מהרכישה). יחד עם זאת, במקרה של תושב חוזר הרוכש דירה "על הנייר", בתי המשפט בישראל מובילים מגמה לטובת הרוכשים להרחבת לוחות הזמנים הנדרשים לחזרה לארץ לצורך קבלת ההטבה..
במקרה של המשפחה האמורה, מכיוון שהם רכשו את הדירה על שמם (כתושבי חוץ) ולא תכננו נכון את מועד העלייה הרשמי של הבן ביחס לקצב הבנייה של הקבלן, רשות המיסים סירבה להכיר בהטבה. הם חויבו במס רכישה מלא של 8% במאות אלפי ₪ אותם נאלצו לשלם מיד, ואשר תכנון משפטי מוקדם של זהות הרוכש ועיתוי חתימת העסקה היה חוסך לחלוטין.
השורה התחתונה ברורה: רכישת דירה יד שנייה (שבה מועד המסירה מיידי והזכאות להטבה נבחנת מיד) שונה לחלוטין ברמת תכנון המס מרכישת דירה על הנייר, שם נדרש סנכרון מושלם בין חוזה המכר, זהות הרוכש, קצב הבנייה, מועד העלייה הרשמי והוראות הפסיקה העדכניות). המוקשים הללו מדגישים מדוע אסור לחתום על חוזה מכר בישראל ללא ליווי משפטי שמכיר את האותיות הקטנות של דיני המס הישראלים.
חבות המס על השכרה
אם בכוונתכם להשכיר את הדירה שרכשתם בישראל, עליכם להכיר את הוראות המיסוי השונות החלות בישראל על משכירי דירות כתלות באופי הנכס או ההשכרה המתבצעת בו – כך, המיסוי החל על משכיר נכס למטרת מגורים שונה מהמיסוי החל על משכיר נכס למטרות נופש או מטרות אחרות.
דירות המיועדות להשכרה למטרת מגורים ארוכת טווח נהנות ממעמד מיוחד – אם השוכר הוא אדם פרטי מיסוי ההכנסות משכר הדירה ייעשה באחד משלושת המסלולים הבאים: מסלול פטור עד תקרה, מסלול מס מופחת של 10%, או מסלול לפי מדרגות מס ודיווח מלא.
אם רכשתם נכס בישראל ואתם מתכננים להשכיר אותו לטווח קצר דרך פלטפורמות כמוairbnb או דומות לה, רשויות המס בישראל רואות בכך עסק לכל דבר ולכן לא רק שהשכרת הדירה לא תזכה את בעליה באחד מהמסלולים המוטבים, אלא ההשכרה תהיה חייבת בפתיחת תיקים ברשויות המס השונות, הגשת דו"חות מלאים (חודשיים ושנתיים) ותשלומי מס גבוהים (מע"מ בשיעור של 18% ומס הכנסה החל משיעור של 30%).
יתרה מכך, הנקודה הקריטית ביותר עבור האזרחים או התושבים האמריקאים, היא האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לארה"ב. העובדה שאתם מגישים דו"ח ומשלמים מס בארה"ב, אינה פוטרת מחובות אלה בישראל. כמו כן, אם קיבלתם פטור ממס על הכנסה בישראל, זה לא פוטר אתכם מחובת דיווח והצהרה ל-IRS בארה"ב! ללא תיאום מקצועי בין הדיווחים ותשלומי המס, אתם עלולים למצוא את עצמכם תחת חשיפת מס כפולה וקנסות עונשיים.
הבנקים בישראל כפופים לכללי ציות (Compliance) ואיסור הלבנת הון מהמחמירים והנוקשים בעולם. תושבי חוץ רבים חותמים על חוזה רכישה ואז מגלים, לחרדתם, את הקושי לבצע העברות כספיות אליהן התחייבו בחוזה הרכישה. עיכוב כזה עלול להוביל להפרת חוזה יסודית מול המוכר או הקבלן, אשר עשויה להגיע לתשלום פיצוי בסך של 10% משווי העסקה. על מנת להקל על הקושי האמור, מומלץ לפתוח חשבון בנק בישראל, אך גם אז דורשים בנקים רבים נוכחות של הלקוח בישראל והמצאת הררי מסמכים, אישורי מס אמריקאים והוכחות על מקור הכסף.
בנוסף, ברכישת דירה מקבלן, חוק המכר הישראלי מחייב תשלום לחשבון בנק מלווה אשר נעשה באמצעות פנקס שוברים ייעודי. לאחר התשלום, הבנק המלווה של הקבלן מנפיק ערבות בנקאית להבטחת סכום התשלום במקרה שבו הקבלן קורס. ניהול שגוי של הגשת הבקשה לפתיחת החשבון או העברות הכספים הללו ללא נציגות מקצועית בישראל עלול לסכן את כספכם המשפחתי שהושקעה בפרויקט.
אז, איך נכון לבצע את הרכישה? האם לרכוש את הנכס באופן פרטי? אולי באמצעות חברה ישראלית? או שמא המבנה הנכון עבורכם הוא דרך נאמנות אמריקאית (TRUST) שממילא מנוהלת על ידיכם? לכל אחת מהאפשרויות הללו השלכות מיסוי מרחיקות לכת – לא רק ביום הרכישה ובמהלך תקופת ההשכרה, אלא גם ביום שבו תרצו למכור את הנכס ולפגוש את הרווח שצברתם על הנכס. לפני כן, תיפגשו ככל הניראה עם מס השבח הישראלי ומס רווחי ההון האמריקאי (Capital Gains Tax).
השורה התחתונה: אל תעשו את זה לבד
רכישת נדל"ן בישראל היא מהלך מרגש, חכם וציוני, אך היא אינה דומה לקניית רכב או לנכס בארה"ב. בשל המורכבות הזו, חתימה על "זיכרון דברים", בקשת הרשמה לפרויקט או חוזה ללא בדיקה מקדמית מקיפה גם של חשיפות המיסוי, היא סיכון שאתם פשוט לא יכולים להרשות לעצמכם.
בין אם רכשתם כבר נכס בישראל ובין אם אתם מתכננים לבצע רכישה כזו בקרוב, רצוי להיוועץ עם מומחה מיסוי ישראלי שילווה אתכם בתהליך ויציג בפניכם את האפשרויות השונות בכל מצב. אתם זקוקים לגורם מקצועי שמדבר את שתי השפות – המשפטית-ישראלית והעסקית-אמריקאית; מישהו שמכיר את המערכות משני צדי האוקיינוס ומחזיק ב"דלת פתוחה" ובקשרים ענפים במערכת הבנקאית בישראל כדי למנוע עיכובים בירוקרטיים מיותרים ויקרים.
תכנון מוקדם של הפן המשפטי והמיסוי יעניק למשפחה שלכם את השקט הנפשי ויבטיח שהדרך שלכם הביתה בישראל תהיה בטוחה, חכמה ומקצועית. משרד יולוס גזית ושות' מתמחה במיסוי ישראלי, מיסוי בינלאומי וליווי משפטי מקיף לתושבי חוץ ואזרחים אמריקאים ברכישות נדל"ן בישראל. אני מזמין אתכם לפגישת ייעוץ פרטנית בזום או במשרדנו בישראל, כדי לבנות יחד את אסטרטגיית הנכסים הנכונה והבטוחה ביותר עבורכם בישראל.
עו"ד רם יולוס
972-524588999+ * ram@jrgtax.co.il * +972-3-5757173 * www.jrgtax.co.il
