רק אחד מתוך ארבעה משקיעי נדל"ן בארה"ב רוכש נכסים במזומן בלבד. מה זה אומר לגבינו, הצרכנים הסטנדרטים? הברוקר אורן חסידים מעדכן, מחכים ומעריך
רבים בקהילה הישראלית העוסקים בתחומי הבנייה והנדל״ן מודעים לחודשים המאתגרים בשנת 2012. תעשיית הבנייה של בתים חדשים הייתה מהנפגעות העיקריות. אך סימנים חיוביים החלו לצוץ לאחרונה, מה שמעיד על שנת 2013 כשנה מאוד חיובית בתחום. למרות כל זאת, החזרה לתקופה ה״נורמלית״ טרם המיתון עלולה לקחת מספר לא מבוטל של שנים. לפי נתוני מרכז הסטטיסטיקה האמריקאי – התחלות בנייה של בתים חדשים עלו בכ- 12.1% במהלך חודש דצמבר 2012 בהשוואה לחודש נובמבר. ובהשוואה לחודש דצמבר 2011 – ניתן להבחין בגידול מדהים של כ – 37%.
בניית בתים פרטיים היא אחד המגזרים המובילים את תעשיית הנדל״ן; ובמהלך חודש דצמבר תעשייה זו תפסה תאוצה רבה בעיקר בחוף המזרחי בעקבות שיקומי ההריסות של סופת הענק -סאנדי. סימן מעודד נוסף למגזר הקבלנים הוא עלייה של כ- 0.3% בהנפקת אישורי בנייה (Building Permit) במהלך חודש דצמבר 2012 בהשוואה לנובמבר. ושוב, אם נשווה נתון זה לחודש דצמבר 2011 נגלה עלייה משמעותית של כ – 29%.
כמות הנפקת אישורי בנייה הוא אינדיקטור של תחזית עתידית שרבים עוקבים אחריו לצורך הערכה של התחלות וסיומי בנייה. ועם מספרים כאלו נראה שהאביב הקרוב מביא עמו חדשות חיוביות לתעשיית הבנייה בכלל ולקבלני בתים חדשים בפרט.
ארגוני מחקר נדל"ן שונים מעריכים זה זמן רב ששיקום שוק הנדל"ן יהיה איטי והדרגתי, ולא יקרה בן-לילה. כלומר, למרות שהחדשות כולן חיוביות, יש להדגיש שהחזרה לרמת המחירים והפעילות העסקית הרוחשת שלפני המשבר לא תחול מיידית, בעיקר לא בעת הזו של פוליטיקה מבעבעת בוושינגטון הבירה.
ואם בפוליטיקה עסקינן – חדשות מעניינות נוספות בשוק הנדל"ן מגיעות אלינו מוושינגטון הבירה. החוק ל"הקלה על משלם המיסים" של 2012 (American Taxpayers Relief Act) נחתם כחוק רשמי ב-2 לינואר. החוק כולל בתוכו סעיף המאריך את תוקפו של Mortgage Forgiveness Debt Relief Act (חוק מחיקת חובות המשכנתא). החוק קבע שבעת משא ומתן על משכנתא (בתהליך של Short Sale אוLoan Modification ) בין הבנק המלווה לבעל הנכס – לא יתבצע מיסוי על-ידי ה-IRS של הסכום המוסכם בין הצדדים כ"מחוק" מתשלום. ה"פטור" ממיסוי הוארך כעת בשנה נוספת, מתוך תקווה לייצב את מצבם של בעלי בתים שנקלעו לקשיים. למרות ההקלה המשמעותית הזו, הסכום ש"נמחק" בין הבנק המלווה לבעל הנכס נחשב כהכנסה ועדיין חייב במס מדינת קליפורניה.
כמה מילים לסיום על משקיעים מקצועיים בנדל"ן: מחקרים שונים ברחבי המדינה מגלים שמשקיעים מקצועיים בנכסים שונים היוו חלק נכבד בדחיפה לשיקום שוק הנדל"ן. המשבר "זרק" בפתאומיות קרוב ל-4 מיליון נכסים מעוקלים לשוק הפתוח, ובכך הפיל את מחירי הבתים כפי שכולנו חווינו . הנתון הזה היה משולב במשבר פיננסי שעירער את ביטחון הצרכנים וקוני הבתים הפוטנציאליים ופגע ביכולתם לרכוש נכס. בזמן "מושלם" שכזה עטו משקיעי הנדל"ן על הנכסים וקנו מכל הבא ליד, בזמן שקונים "סטנדרטיים" לא יכלו כלל להיכנס לשוק.
ה"מקצוענים" רכשו כל-כך הרבה נכסים, עד לרמה שבה הוקמה תעשיית ניהול ענקית של בתים פרטיים למגורים המגלגלת כיום כ-100 מיליארד דולר! למעשה, מחקרים מראים שכיום מספר הבתים הפרטיים להשכרה עולה על מספר יחידות הדיור בבניינים סטנדרטיים.
בנקודה זו ראוי לציין כמה פרטים חשובים על "המשקיע הממוצע". מחקרים מגלים שרק אחד מתוך ארבעה משקיעי נדל"ן רוכש נכסים במזומן בלבד – נתון שאולי יפתיע רבים מאיתנו. למעשה, רק מעט יותר מ 50% ממשקיעי הנדל"ן משלם מקדמה, ומממן את שאר הרכישה באמצעות הלוואה. עובדה פשוטה זו מנפצת את אחד המיתוסים הגדולים על משקיעי נדל"ן מקצועיים – רק למספר מאוד מצומצם יחסית של משקיעים יש כסף נזיל לביצוע הרכישות או הפרוייקטים שלהם.
מניסיוני המקצועי אני גם יכול להעיד כי רוב "משקיעי הנדל"ן המקצועיים" הללו חושש מאוד מאיתנו – קהל רוכשי הנדל"ן הסטנדרטיים – יותר משאנחנו חוששים מהם. חשוב להבין שמשקיעי נדל"ן נדרשים לשלם ריבית גבוהה יותר על הלוואות הרכישה שלהם בזמן קניית נדל"ן שלא למגורים (לעומת הקונה "הקטן" שיאכלס בעצמו את הנכס הנרכש) בנוסף לעלויות שונות נוספות. בשנת 2006 לערך – נוצרו מצבים בהם משקיעי נדל"ן רכשו נכסים במחיר השוק, ופשוט "הימרו" שהרווח המיוחל יווצר מעליית הערך ה"טבעית" של השוק תוך שנה לערך. כיום, אני יכול לומר לכם שכמעט כל המשקיעים הללו "התאיידו" או למדו שיעור מכאיב במיוחד בהשקעות נדל"ן.
נתוני מחקר שונים מראים ש-3% בערך מהאוכלוסייה האמריקאית הבוגרת (7 מליון איש לערך) הם משקיעי נדל"ן פעילים. המשקיעים הללו מחפשים באופן פעיל לקנות נכסים נוספים, ובערך כמחצית מהם מבצעים יותר מ-5 רכישות בכל שנה. זוהי קבוצה מגוונת של אנשים. 76% מהם הם מתחת לגיל 55. רובם הגדול מתגורר במערב או דרום ארה"ב, וכשני שליש מהם הם בעלי הכנסה הנמוכה מ- 75,000 דולר בשנה.
נתון מעניין נוסף: המשקיעים הפעילים הללו לא מראים שום סימן של האטה, למרות עלייה הדרגתית של מחירי הבתיםת ותחרות מוגברת. כמעט 65% מהמשקיעים הפעילים מתכננים לקנות (לכל הפחות) את אותו מספר נכסי נדל"ן שרכשו בשנה שעברה. אלו הן חדשות מרעישות בהתחשב בעובדה שמשקיעי נדל"ן היו אחראים ל – 25.3% מכלל רכישות הבתים עד לחודש מאי 2012.
נתון זה מעיד על כך שלמשקיעים יש "תחושת ביטחון" ומביעים אמונם בהמשך השתקמות שוק הנדל"ן. הפעילות המרובה שלהם רק יכולה לסייע.
עד לפעם הבאה שיהיה רק נדל"ן טוב!
