במהלך השנתיים האחרונות, שוק הריביות בארה"ב עבר תהפוכות משמעותיות, שהשפיעו לא רק על הכלכלה המקומית אלא גם על השווקים העולמיים. לאחר תקופה ארוכה של ריביות נמוכות במיוחד, שהיו חלק ממדיניות מוניטרית שנועדה להתמודד עם משבר הקורונה, החלה הפדרל ריזרב להעלות את הריביות בצורה חדה. הפדרל ריזרב, הבנק המרכזי של ארה"ב, הוא הגוף האחראי על קביעת המדיניות המוניטרית במדינה, ובין היתר קובע את שיעור הריבית הבסיסי שניתן להלוואות בין הבנקים. העלאת הריביות נעשית במטרה לשלוט על האינפלציה ולבלום את הלחצים הכלכליים שפקדו את ארה"ב בשנים האחרונות.
הפדרל ריזרב מתפקד גם כגוף שמטרתו לשמור על יציבות פיננסית במשק, להתמודד עם משברים כלכליים ולהשפיע על כמות הכסף בשוק באמצעות כלי מוניטריים שונים. במהלך הרבעונים האחרונים, פגישות הפדרל ריזרב הפכו לנושא חם בקרב כלכלנים, אנשי עסקים, ואף הציבור הרחב. השפעת העלאות הריבית לא מתבטאת רק במשקי הבית, אלא גם בשוקי המניות, הנדל"ן, ותחום ההשקעות.
לצד זאת, ההתמודדות של המשק עם הריביות הגבוהות יוצרת אתגרים חדשים. עסקים קטנים וגדולים ובעלי בתים ודיבלופרים מוצאים את עצמם במירוץ למימון, כשההוצאות על הלוואות תופסות חלק משמעותי מההכנסות. גם הציבור, שנדרש להתמודד עם הלוואות משכנתא וצרכים פיננסיים אחרים, מוצא את עצמו נדרש להתאים את התנהלותו הכלכלית למציאות החדשה. בכתבה זו, שוחחנו עם מספר מומחים מקומיים בתחום, בעיקר בתחום הנדל"ן. כל אחד מהם מביא זווית ראייה שונה על איך ניתן להתנהל בתקופה של ריביות גבוהות ומהם הצעדים שמומלץ לנקוט. מהן התחזיות לעתיד הקרוב, האם צפוי שוק הריביות בארה"ב להיתקל בבעיות נוספות או האם צפויה מגמת ירידה שתאפשר לשוק להתייצב.
יניב רז: "השוק הפרטי בהלוואות מתחיל להיפתח ביג טיים"
יניב, איך אתם מעריכים את מצב הריביות הנוכחי בארה"ב? איך זה משפיע על שוק הנדל"ן?
הריביות כמובן גבוהות יותר ממה שאנחנו מכירים בשנים האחרונות אבל הם גם די נמוכות יחסית לחודשים האחרונים. אני מאמין שהריביות במצב של ירידה בחודשים הקרובים וזה יפתח הרבה הזדמנויות עיסקיות להרבה משקיעים בנדל"ן. והשינוי בריביות כמובן יגרום לתנועה חזקה בנדל״ן בכל אמריקה.
האם משבר השריפות בלוס אנגלס משפיע על ההחלטה לקחת הלוואה ולקנות בית?
אין שום קשר לשריפות ולאנשים שעדיין רוצים להגשים את החלום האמריקאי בלוס אנג׳לס ולרכוש בית.
מה היו השפעות הריבית הגבוהה על תחום ההלוואות בשנה האחרונה?
ראינו ירידה משמעותית בכמות ההלוואות של הרי-פייננס. רוב האנשים כבר נעלו ריביות של 3% או פחות מזה ל-30 שנ,ה אז לעשות ריפייננס שוב ולשלם 7% זה פשוט מגוחך – אז פשוט הכל נעצר. אני מאמין שזה הולך להשתנות בקרוב.
האם יש מגמות בשוק ההלוואות שיכולות להפתיע אותנו בקרוב?
כמובן, השוק הפרטי בהלוואות מתחיל להיפתח ביג טיים. הרבה משקיעים הופכים להיות יותר מתוחכמים והם מתחילים להכיר את הענף של השוק הפרטי שמציע תנאים מאד תחרותיים עם הבנקים מבלי לבקש כל כך הרבה ניירות לקבל את ההלוואה. זה משמעותית יכול לעזור למשקיעים ולשנות את שוק הנדל״ן.
יניב רז
הלוואות פרטיות
HML Invstment
310-619-5557
מאור לביא: "התחלנו תהליך על בסיס חשבון בנק ותוך חודש היו ללקוח מפתחות ביד ובית חלומות עם בריכה"
לפי הערכות סבירות, לרוב הישראלים בלוס אנג'לס נצבר בשנים האחרונותהון עצמי (אקוויטי) בנכס ולכן זה זמן מצוין לעשות רי-פייננס בהתחשב בעובדה שהריביות צנחו מעט ואפשר להשתמש בחלק מההון העצמי כדי להוריד את הריבית אף יותר ואולי אפילו להשאר עם קצת מזומן בכיס לשיפוצים או השקעות נוספות. עם סוכן המשכנתאות הנכון ניתן למצוא מלווים שיתנו אפילו ריביות נמוכות מאלו המוצעות בשוק. כדאי לשקול אם מתכננים למכור או לעבור בקרוב כדי להעריך מה יהיו ההשלכות של תהליך כזה על המצב הפיננסי והתשלום החודשי המוצע.
בעיקרון, הריבית הקבועה הומצאה בארה״ב כדי לתת מענה לחוסר הוודאות שמגיעה עם ריביות משתנות, לתת יציבות כלכלית ללווים ולמנוע מהמלווים לעקל בתים בגלל שינויים בריבית. כרגע, לדעתי הריביות המשתנות לא מציעות יתרון משמעותי על פני הקבועות. ככלל אצבע – כשהמשתנות נמוכות בהרבה מהקבועות וידוע שהנכס הולך להימכר או שההלוואה תמוחזר לפני השינוי בריבית, ריבית משתנה היא כן רעיון טוב.
האם ישנן מגמות בשוק ההלוואות שיכולות להפתיע אותנו בקרוב?
תמיד, הנה מספר דוגמאות: לאחרונה חברת Rocket רכשה את חברת רדפין מה שישפיע על עבודת סוכני התיווך והמשכנתאות. הרבה מלווים מאמצים את הלוואות הNon-QM כדי לנגוס בנתח השוק המתפתח. מלווים הורידו את הריביות למרות שהפדרל רזרב לא הוריד אותם בעצמו. אבל כמו תמיד – לאף אחד אין כדור בדולח שיגיד מה בדיוק הולך לקרות
יש לך טיפים ללקוחות שמחפשים עכשיו לקנות בית או למי שברשותו משכנתא עם ריביות גבוהות?
למי שמחפש לקנות: יש הרבה שיטות להורדת הריבית לדוגמא להציע למוכר מחיר מעט גבוה יותר ולהשתמש בהפרש כדי שהמוכר ״יחזיר״ לקונה את אותו הכסף בסגירה כדי לקנות בכסף הזה נקודות הנחה למשכנתא, מה שבעצם מכניס את ההפרש הזה לסכום הלוואה.
עוד טיפ: לעבוד עם סוכן משכנתאות שיכול לקבל אישור מקדים לקונה מהחתם (אנדרייטר) במקום לעבור את תהליך החיתום אחרי הכניסה לחוזה הקנייה. תהליך כזה יקנה לקונה עמדת מיקוח חזקה יותר מול המוכר בזמן המשא ומתן ויכול לחסוך לקונה אלפי דולרים לא רק מהמחיר אלא גם בתשלומים החודשיים.
לאלו שמתקשים להראות הכנסה במיסים, הייתי ממליץ לעבוד עם סוכן משכנתאות שמתמחה גם בהלוואות מבוססות על חשבון בנק והלוואות Non-Qm. אלה משכנתאות אלטרנטיביות למשכנתאות המסורתיות ומיועדות לבעלי עסקים ועצמאים שלא מראים הרבה הכנסה במיסים כדי לא לשלם סכומים גבוהים כשבפועל העסקים מניבים סכומים נכבדים.
לפליפרים או משביחי נכסים – הרבה מלווים נכנסים לנישת ה fix & flip שאלה הלוואות שמיועדות במיוחד להשבחת נכסים ולהן מספר יתרונות – מימון לשיפוצים, ריביות נמוכות יותר ממימון פרטי ללא קנס פרעון מוקדם, ואין צורך להמתין חצי שנה אם רוצים למחזר את המשכנתא כדי להמשיך להחזיק את הנכס באסטרטגיית BRRRR.
דוגמא מהחודש האחרון מהתנהלות שלך מול לקוח ומה המלצת לו.
הגיע אלי לקוח, בעל עסק, שניגש לסוכן הלוואות מקומי וזה אמר לו ״תמצא דרך להוציא תלוש משכורת ממישהו אחר כדי להראות הכנסה כי המיסים שלך לא יאפשרו משכנתא״ -מה שיכול לסבך את הקונה עם הרשויות בעבירת זיוף הכנסה שזו עבירה פדרלית ודינה כלא וקנסות גבוהים. כשהגיע אלי הקונה לייעוץ, אחרי בדיקת המסמכים הבנתי שזה מקרה קלאסי של בעל עסק שמצהיר על הרבה הוצאות במיסים אבל ההכנסה עצמה היא מכובדת. התחלנו תהליך של בקשה למשכנתא על בסיס חשבון בנק ותוך חודש היו לו מפתחות ביד ובית חלומות עם בריכה. מוסר השכל: כמעט לכל בעיה יש פתרון, צריך פשוט את האדם הנכון שימצא אותו.
מאור לביא – יועץ וסוכן משכנתאות
Superior Mortgage Lending
818-946-6252
loans@maxlavi.com
דורין ורון: "אני תמיד אומרת ללקוחות שלי “Marry the house, date the rate”
הריביות הנוכחיות משפיעות משמעותית על יכולת הקנייה של הלקוחות, בעיקר בשל ההחזר החודשי הגבוה יותר על המשכנתא. ככל שהריבית עולה, כך ההחזר החודשי על הלוואות גדל, מה שמקשה על הקונים ברכישת בית. ויש לזה מספר השלכות:
1. ירידה בכוח הקנייה – אנשים יכולים להרשות לעצמם בתים זולים יותר ממה שיכלו בתקופת ריביות נמוכות.
2. יש פחות רוכשים שמסוגלים או מוכנים לקחת משכנתאות כשהריביות גבוהות.
3. עלייה בדרישה לפתרונות מימון יצירתיים – כמו משכנתאות בריבית משתנה, מימון ישיר מהמוכרים, או השכרה עם אופציה לרכישה.
4. לחץ על מחירי הנכסים – בשווקים מסוימים, עליית הריביות עשויה לגרום להתמתנות או ירידה במחירים.
איך את מעריכה את מצב הריביות הנוכחי וההשפעה על שוק הנדל״ן ?
מטרתה של העלאות הריבית היא לרסן את האינפלציה, וזה הוביל לעלייה משמעותית בעלויות המימון לרוכשי דירות. לדוגמה, בשיעור הריבית הנוכחי, קונה ממוצע נאלץ לשלם כ-2,000 דולר יותר בחודש לעומת עסקה דומה לפני כשנתיים, כאשר הריבית הייתה נמוכה יותר. הריביות הנוכחיות ממשיכות להשפיע על שוק הנדל”ן בארה”ב, אך המגמות האחרונות מסמנות שינוי כיוון, עם אפשרות להתייצבות או אף ירידה נוספת בריביות, מה שעשוי להקל על רוכשי הדירות בעתיד הקרוב.
יש לך טיפים ללקוחות שמחפשים לקנות בית או בעלי משכנתא בתקופה הזו?
– שיפור דירוג האשראי credit score – ריבית המשכנתא נקבעת גם לפי דירוג האשראי של הלווה. שיפור הדירוג יכול להוזיל את הריבית ולקבל תנאים טובים יותר.
השוואת הצעות ממלווים שונים – לא להסתפק בהצעה ראשונה, אלא לבדוק בנקים, וברוקרים להלוואות יש הרבה אפשריות שונות.
– מיקוח עם המוכר על השתתפות בעלויות הריבית – ישנם מוכרים שמוכנים לסייע בהורדת הריבית באמצעות תוכניות כמו 2-1 Buydown, שבהן הריבית נמוכה יותר בשנתיים הראשונות. שזה מאוד תלוי במוכר ובסיטואציה.
תני דוגמא אישית שלך מול לקוח ומה המלצת לו בחודש האחרון.
אני תמיד אומרת ללקוחות שלי “Marry the house, date the rate” – תתמקד קודם בלמצוא בית שאתה אוהב ושאתה רוצה לחיות בו. אחרי שתשיג את הבית לבסוף הריביות ירדו ותמיד אתה יכול לעשות refinance
יש גם תוכניות סיוע ברכישת דירה, כמו הלוואות של המדינה:
FHA (Federal Housing Administration) או VA (Veterans Affair שנותנות הלוואות עם דאון פיימט של 3.5%
תוכניות סיוע ומענקים – California Housing Finance Agency (CalHFA) מציעה תוכניות סיוע למקדמה ולעלויות סגירה לרוכשים בפעם הראשונה. ומאפשרת הלוואות בריבית נמוכה והחזרים נוחים.
קיים גם סיוע לשיפוץ ושיפור בתים ישנים – LIPA (Low Income Purchase Assistance Program), תוכנית מקומית בלוס אנג’לס המספקת הלוואות ללא ריבית של עד $150,000 לסיוע במקדמה ומיועדת למשפחות בעלות הכנסה נמוכה עד בינונית.
Forgivable Loans
First-Time Homebuyer Programs תמריצים לרוכשי דירה ראשונה, כולל שיעורי ריבית מופחתים ומימון מסובסד. חלק מהתוכניות כוללות הדרכות פיננסיות למשתתפים.
טיפים לבחירת הלוואה מתאימה: בדוק את דירוג האשראי שלך: ציון גבוה יאפשר לך גישה להלוואות עם ריבית נמוכה יותר; הערך את התקציב הכולל: קח בחשבון עלויות נוספות כמו מיסים, ביטוח נכס ותחזוקה; השווה הצעות: בקש הצעות מכמה מלווים והשווה את תנאי ההלוואה; נצל את הסיוע הזמין ותברר לאילו תוכניות סיוע אתה זכאי.
דורין ורון – סוכנת הנדל"ן שלך
818-220-4533
Doreen@DoreenVaronProperties.com
תומר ייני: "שוק לוס אנג'לס ממשיך לגדול ותעשיית המשכנתאות יציבה, בריאה ובטוחה ללא סימני ירידה"
בשוק ההלוואות יש כיום תוכניות הלוואות שונות עבור כל אדם. משכנתא בריבית משתנה (ARM), הידועה גם בשם "משכנתא בריבית משתנה", היא הפופולרית כיום כיוון שהיא קבועה לתקופה קצרה יותר, בדרך כלל 3, 5 או 7 שנים. עם הציפייה שהריביות ירדו בעתיד הקרוב, ARM היא דרך מצוינת להשיג ריבית נמוכה בהשוואה להלוואת 30 שנה קבועה עד הזמן של מועד הריפייננס.
האם יש סיכון למי שרוצה לקנות בית עכשיו, בהתחשב במגמת הריביות?
אנו מאמינים שעתה זהו זמן מצוין לקנות בית. ב-6-12 החודשים האחרונים, ראינו יותר מלאי בשוק, והבתים "ישבו" בשוק לזמן ארוך יותר. זה מאפשר לקונים להיכנס לשוק במחיר סביר יותר, אולי אפילו מתחת למחיר השוק. חלק מהסיבה לכך היא הריביות הנוכחיות. ברגע שהריביות ירדו, אפילו ירידה של 1% בלבד תאפשר ליותר קונים להיכנס לשוק, מה שיביא ליותר הצעות, פחות מלאי, ולבסוף – למחירים גבוהים יותר.
האם עכשיו הזמן הנכון לבצע רי-פייננס להלוואת המשכנתא? אילו גורמים צריכים לשקול לפני שהם מקבלים החלטה כזו?
רי-פייננס מומלץ אם יש אפשרות להוריד את הריבית ב-0.5% עד 1% על המשכנתא. יש לנו מספר לקוחות שעושים ריפייננס עכשיו כי הם קנו בתים כאשר הריביות היו 7.5%-8%, והיום הריבית בשוק היא 6.5%. אנחנו מציעים ריפייננס ללא עלות ללקוחותינו, כך שהם לא משלמים עלויות סגירה] שבדרך כלל נע בין 3,000 ל-4,000 דולר. אין מגבלה על סכום הרי-פייננס, ולכן לקוחות שמורידים את הריבית עכשיו יכולים להוריד אותה שוב בעוד 6-12 חודשים אם הריביות ירדו יותר. אני תמיד ממליץ על פגישת ייעוץ קצרה כדי להעריך את המשכנתא הנוכחית של הנכס ולקבוע את ערך הרי-פייננס. בעלי בתים רבים גם מחזיקים בהון עצמי בביתם שזינק עם הזמן ורוצים למנף את זה לאיחוד חובות או כדי לקנות נכסים נוספים (נכסי השקעה). זה ידוע גם כ"רי-פייננס כסף יוצא".
ישנן מגמות בשוק ההלוואות שיכולות להפתיע אותנו בקרוב?
אני עוסק בתעשיית המשכנתאות כ- 10 שנים. חווינו את הריביות הנמוכות ביותר במהלך הקורונה (כ – 2%) ואת הריביות הגבוהות האחרונות (כ – 8%). במשך השנים, היו יותר מוצרים להלוואות, גמישות וקלות עם הקווים המנחים והדרישות. יש מוצרי משכנתא זמינים כמעט לכל צרכי הלווה הספציפיים. בהשוואה למשבר הדיור של 2008, שבו היו שיעורי דחיית הלוואות (תשלומים בזמן) וחשבונות עיקול מאוד גבוהים, אנחנו כיום קרובים לשיעור דחיות ההלוואות הנמוך ב-15 השנים האחרונות. שוק לוס אנג'לס רק ממשיך לגדול, ותעשיית המשכנתאות יציבה, בריאה ובטוחה ללא סימנים לירידה.
יש לך טיפים ללקוחות שמחפשים לקנות בית בתקופה הזו או למי שברשותו משכנתא על מנת להתמודד עם הריביות הגבוהות?
ההמלצה מספר 1 שלי עבור קונים כיום היא לא לחכות שהריביות ירדו. כמו שציינתי קודם, כשהריביות יורדות – ה מחירי הבתים יעלו. עדיף לצלול למים עכשיו, להסתדר עם התשלום הגבוה באופן זמני, ולעשות מיחזור ברגע שהריביות ירדו. יש גם תוכניות כמו "הורדת ריבית זמנית" שמאפשרות לקונה להוריד את הריבית על המשכנתא במשך השנתיים הראשונות של ההלוואה, ממומן על ידי קבלת קרדיטים מהמוכר – “נשואים לבית, יוצאים עם הריבית”. אנחנו מציעים הלוואות על בסיס דוחות בנקאיים, הלוואות על בסיס דוחות רווח והפסד, הלוואות עם הכנסה מוצהרת, הלוואות לזרים ועוד אפשרויות מימון יצירתיות רבות. אני תמיד ממליץ לקבוע ייעוץ על מנת שנוכל להבין את הצרכים המימון האישיים של הלקוח ולעזור לו לעשות זאת בצורה הטובה ביותר.
תומר ייני – SR. Mortgage Consultant
הלוואה לכל מטרה בתנאים הכי טובים
818.397.8137
TomerY@optiononelending.com
משה כהן: "הבנקים ייצרו אפשרויות מימון יצירתיות כמו ה- HELOC ומשכנתא שנייה"
איך אתה מגדיר את מצב שוק הריביות כעת אחרי משבר הקורונה?
הריבית הנוכחית היא דינמית מאוד. הפדרל רזרב ניסה לשמור על הריבית גבוהה יותר לבקרת אינפלציה, מה שגרם לשיעורי המשכנתא להשתנות בין 5.99% ל- 7.99% הם גבוהים משמעותית מהשפל של COVID19 ב-2020-2021, מה שמוביל הפחתת כדאיות עבור הקונים לראשונה ומשקיעים, מכיוון שתשלומי המשכנתא החודשיים כיום גבוהים בהרבה.
משבר השריפות בלוס אנג'לס משפיע על ההחלטה לקחת הלוואה ולקנות בית?
כן, אנו רואים שהשריפות שהתרחשו רק בינואר 2025 השפיעו על עלויות הביטוח מה שמייקר את כל התחום של רכישת בית. הרבה אנשים חוששים לקנות באזור שנפגע מכיוון שיש צורך לשיקום לתשתיות, ולא ידוע על הזמן שזה ייקח, רבים לא רוצים לחיות באזורים נטושים או באזורים שהולכים להיות בהם הרבה שיפוצים, וכמובן שכמות גדולה של נכסים ירדה מהשוק בעקבות השריפות. נוצר מצב שבעקבות העלאת הריביות יש ירידה משמעותית בביקוש לרכישות . אנשים רבים נמנעים כעת לרכוש נכס למגורים כיוון שההחזר החודשי גבוה מאוד, בגלל הריבית היחסית גבוהה בהשוואה למה שהשוק רגיל אליו בשנים קודמות. עם זאת, הבנקים יצרו אפשרויות מימון יצירתיות כמו ה- HELOC ומשכנתא שנייה שנייה לשמור על האפשרות של אנשים לרכישה נכס.
אנשים מתקשים היום לקבל הלוואות לקנות בתים?
לא באמת, ישנם לווים מוסמכים שמכירים את התחום היטב שעדיין יש להם גישה להלוואות תחרותיות. ישנן גם תוכניות אלטרנטיביות רבות הזמינות עבור לווים עצמאים, שלא נאלצים להציג החזרי מס . יש גם הלוואות לרכישת נכסי השקעה, כאשר אין צורך בהצגת הכנסה רק שימוש בהכנסה משכירות עתידית של הנכס. ישנם קונים שבפעם הראשונה שמחפשים לשים את המקדמה המינימלית, עומדים בפני דרישות הלוואות מחמירות יותר, כמו יחסי DTI גבוהים יותר, דרישות מקדמות גדולות יותר ודרישות ציון אשראי גבוהות יותר.
מתוך נסיוני של הרבה שנים, הנדל"ן תמיד עולה במחיר. גם כשיש ירידת מחירים בשוק זה בסופו של דבר עולה גבוה יותר מאשר כשירד. עבור המשקיעים מחיר הרכישה של הנכס הוא הגורם החשוב ביותר בעת הקנייה. אך עבור משקיעים לטווח הארוך המבקשים הכנסות משכירות זה שונה כי כאן הריבית היא גורם משפיע לתשואה חודשית נמוכה יותר. הריבית בסופו של דבר תירד, השאלה היא מתי.
לבעלי בתים רבים שרכשו את ביתם או עשו רייפיננס מחדש לפני יותר משנתיים, יש ריבית מאוד טובה . אם הם מחפשים לשלוף קצת כסף מההון כדי לשפץ או לשלם כרטיסי אשראי או הלוואות ריבית גבוהות, זה עשוי להיות חכם יותר רק כדי לקבל הלוואה נפרדת כמו HELOC או משכנתא שנייה. עם זאת, בעלי בתים שרכשו בשנתיים האחרונות והריבית שלהם מאוד גבוהה, זה הגיוני שהם יעשו ריפיינס אם הם מחפשים תשלום חודשי נמוך יותר.
תוכל לחלוק איתנו דוגמא ממצב שניתקלת בו לאחרונה?
היה לי מצב שהמלצנו לקונה לנהל משא ומתן על אשראי, כדי לקבל ריבית טובה יותר ותשלום חודשי נמוך יותר. היה לנו מצב נוסף בו המלצנו על תוכנית תשלום הלוואות ריבית בלבד, לחסוך בהוצאות החודשיות עד שהריביות יירדו ואז הוא יוכל לעבור לתוכנית טובה של 30 שנה. ללקוח אחר המלצנו לשלם חלק מכרטיסי האשראי שלו כדי להגדיל את ציון האשראי כדי לקבל ריבית טובה יותר. מה שיעזור לו לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר.
כל לקוח שפונה אלינו נמצא במצב שונה ולכן אנו פה לתת לו את ההדרכה הנכונה על מנת להשיג את התוצאות הטובות ביותר ולהקל עליו בתהליך של רכישת הנכס.
משה כהן – VP OF OPERATION
Office: 818-205-9681
Direct: 818-262-5478
Moshe@optionfunding.net