אם יש לכם נכס נדל״ן בארץ – קרקע בית או דירה – הטור הזה נועד עבורכם
גניבת קרקעות ודירות מתרחשת הרבה יותר פעמים ממה שאנחנו שומעים עליהם. היא מתרחשת לאור יום בעזרת עורכי דין ופקידי טאבו, בין אם אלה פועלים בתום לב או שמתרשלים, עוצמים עיניים ולעיתים אף משתפים פעולה עם הרמייה.
בשבוע האחרון התפרסם בעיתון כלכליסט סיפור הגניבה לאור יום של מגרשים בחוף התכלת בהרצליה שהיו רשומים כדין על שמו של שחקן הכדורסל לשעבר יהודה ויינר, שמתגורר שנים רבות בפלורידה. ויינר שהגיע לארץ לביקור גילה לתדהמתו שמגרשים שהיו רשומים על שמו כדין בטאבו נמכרו ללא ידיעתו על ידי מתחזה שזהותו לא נחשפה עד היום ואף נרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונה, ראש עיריית דימונה לשעבר אלי ברונשטיין, שמכהן כיום כיו״ר הוועדה לתכנון ובנייה בנגב המערבי. ויינר אינו מכיר את ברונשטיין ומעולם לא פגש אותו.
ויינר הצליח להציל את הרכוש ולהתחקות אחר הגנבים בעזרת עורך דין וחוקרים פרטים ולספק ראיות לבית המשפט כדי לבטל את העברת הבעלות במרשם המקרקעין, שהתרחשה לפני למעלה משנתיים, אך זה לא מזלם של הרבה קורבנות אחרים.
הקושי גדול יותר כאשר הקונה נרשם בטאבו ואז מוכר את הנכס הלאה לצד שלישי שאז תיכנס לתוקפה תקנת השוק שמבטיחה את זכויות הקונה על פני זכויותיו של הבעלים האמיתי שהנכס נגנב ממנו תחת עינו של רשם המקרקעין – כל עוד הצד השלישי פעל בתום לב ובתמורה. ויינר הגיש תלונה במשטרה שלא איתרה את הנוכלים.
ויינר לא קיבל את הרכוש שלו כל כך מהר בחזרה, מאחר והרכוש עבר רישום בטאבו. והמרשם "תמיד צודק". למה הכוונה? מי שרשום בטאבו כבעלים הוא הבעלים, נקודה. אם הבעלים האמיתי תובע את הצד שקנה בעסקה מזויפת הוא עשוי לזכות בקרקע בחזרה, אבל אם הקרקע עברה לצד שלישי הדברים, כאמור כבר יותר מסובכים.
לכן יש גם חשיבות למהירות הפעולה. הסיבה שהחוק עומד בצד המרשם היא שהממשל רוצה לתת לתושביו את הבטחון להסתמך על המוסדות שלו ולאפשר מסחר נוח ויציב. לכן החוק קובע שאם אדם רכש בתום לב נכס נדל״ן, שילם עליו תמורה מלאה והשלים רישום שלו במרשם המקרקעין (קרי רישום בטאבו) – הנכס יהיה שלו גם אם הבעלים המקורי של הנכס יוכיח שמי שמכר לקונה את הנכס לא יכול היה למכור לו כי הנכס לא היה שלו.
לא פייר, נכון. זו מה שמכונה בחוק – תקנת השוק בנדלן. אם אדם רכש נכס בתום לב והסתמך על המרשם וגם רשם אותו על שמו בטאבו הרכוש שלו! תשאלו: ומה עם הזכויות של בעל הנכס המקורי? too bad, הזכויות שלו מוקרבות לטובת האמון במוסד שנקרא מרשם המקרקעין. הבעלים המקורי יוכל לתבוע את הנוכל שרימה את הטאבו והעביר את הרכוש על שמו לפני שמכר אותו הלאה ולעיתים גם את רשם המקרקעין ואת עורכי הדין או גורמים אחרים שמעורבים בעסקה (ולאחרונה בית המשפט העליון הפך פסק דין של בית המשפט המחוזי ודחה תביעה כנגד עורכי דין בעסקה כזאת – עניין גיל תורג'מן). מאחר שכידוע טחנות הצדק טוחנות לאט בישראל, העינוי שלו ימשך לעוד כמה שנים שבסופן אם וכאשר יקבל פסק דין לטובתו הוא עדיין יצטרך לנסות לגבות את הכסף מהגנב או מהרשלנים. GOOD LUCK.
איך הגניבה מתבצעת?
בעידן הדיגיטל, ישראלים רבים שחיים בחו"ל ומחזיקים רכוש בארץ הם קורבנות נוחים לרמאים. היום כל אחד יכול להוציא נסח טאבו דרך אתר טאבו (שהוא אינו אתר של המדינה) או דרך האתר של משרד המשפטים, מסמך כזה מכיל הרבה אינפורמציה על הנכס והבעלים. עם קצת אקסטרה מאמץ ניתן לעשות הצלבת מידע ולגלות אם בעלים מסויים חי בישראל או בחו״ל, מתי ביקר בארץ לאחרונה ואולי בכלל נפטר. גניבות רבות מתרחשות ברכוש שנמצא בחלון שבין פטירת הבעלים ורישום הירושה על שם היורשים.
כדי לבצע העברת בעלות יש להראות שטרי מכר בין הקונה למוכר. הגנבים יודעים שמדובר ב״פקיד״. כל מה שהם צריכים הוא לספק ניירת שניראית נכונה ובעזרת חותמת של עו״ד שמאשר את החתימות של הצדדים סביר להניח שהעברת הבעלות תעבור ללא בעיות. רשם המקרקעין לא הולך לחפש את הבעלים הרשום, לצלצל אליו או אפילו לשלוח לו מכתב שהרכוש עבר לידיים אחרות. הוא מסתמך על היושרה של עורכי הדין שעומדים מולו. בקליפורניה אנחנו רגילים לקבל בדואר הודעה שהרכוש עבר בעלות. בארץ הרכוש ירשם על שם הבעלים החדשים ואתם לא תדעו שמישהו מכר לכם את הבית. עד שתנסו למכור את הבית או לקחת עליו משכנתא – אז תגלו שהוא לא שלכם. אם הנכס נמכר הלאה לצד שלישי, קלושים הסיכויים שתוכלו להוכיח שהאחרון היה שותף לעבירה ולכן לא תוכלו להחזיר את הגלגל אחורה.
שומר הסף הוא רשם המקרקעין והוא היחיד שיכול לעצור את התהליך אם הוא חושד שמשהו לא כשר בניירת שמוצגת לפניו, אבל לא תמיד הוא מבחין שמשהו לא כשר. במקרה של ויינר הרמאים זייפו (באופן מקצועי) דרכון אמריקאי חדש על שמו, זייפו את החתימה שלו על מסמך המכירה, וכשפקיד הרישום אמר להם שמספר הדרכון שרשום אצלו לא תואם את מספר הדרכון שהם הגישו, הם המציאו אדם שהתחזה לחבר של ויינר והצהיר שויינר מהדרכון החדש הוא אותו ויינר מהדרכון הישן. למרות שתעודת הזהות של החבר של ויינר היתה מזוייפת, הרשם אישר את העיסקה כי לא טרח להריץ את התעודת זהות ולבדוק אם היא תקינה.
כאשר קרקע רשומה על שם חברה בבעלותכם, המרמה יכולה להיות עוד יותר קלה. די להעביר ברשם החברות את השליטה בחברה מכם לגורם שלישי, באמצעות מסמכים מזויפים, ואז לחתום על מסמכי מכירה בשם החברה.
איך לוודא שלכם זה לא יקרה?
מה אתם יכולים לעשות? עדכנו את הפרטים שלכם במרשם המקרקעין. רצוי מדי פעם לבדוק אם הנכס עדיין רשום על שמכם, תוכלו לעשות את זה און ליין בלינקים המצורפים.
קיימת אפשרות ניסיונית לקבל התראות על פעילות בנכסים שתבקשו. ניתן גם לרשום הערת אזהרה על הצורך בהסכמה לעשיית עסקה שיכולה להקשות על הרמאים. גם שליטה פיזית על הנכס יכולה לסייע (תמיד עדיפה) או לפחות נציג בארץ שיהיה עם עיין פקוחה ויבדוק מה קורה בנכס מידי פעם בפעם.
כמובן שכאשר משכירים נכס יש חשיבות רבה לוודא ככל הניתן שהשוכר הוא אדם הגון מן היישוב, לא כזה שיש סיכוי שישתף פעולה עם נוכלים.
==
למידע נוסף: טלפון למחייגים מחו״ל +972-8-6831663
יצירת קשר עם לשכות רישום המקרקעין: ישנן 12 לשכות כולל שלוחות ברחבי הארץ.
עו״ד אילנה שושן עובדת בשיתוף עם משרד עו״ד דרור, מנצ׳ל, וינשטיין בתל אביב. לשאלות ניתן לכתוב ל: illanashoshan@gmail.com
