שוק הנדל"ן בעיר המלאכים מושפע ממגוון גורמים: מצב הכלכלה המקומי, מגבלות תכנון עירוני ותחזיות עתידיות * סוכן נדל"ן מצליח מבין את התמונה הגדולה ומצליח לנצל את הפוטנציאל של כל אזור בעיר * דורין ורון, סוכנת נדל"ן בעלת רישיון קונסטרקשן, מתמחה בקניה ומכירה של נכסים בכל אזורי העיר והוואלי – עם חיבה מיוחדת לוודלנד הילס * האני מאמין שלה כולל קשר עם הלקוחות גם אחרי שהעיסקה נסגרה * ראיון עומק
העיר לוס אנג'לס, אחד מאזורי הנדל"ן המבוקשים ביותר בעולם, ידועה במגוון האתגרים שהיא מציבה בפני סוכני נדל"ן. שוק הנדל"ן בעיר, עם מחיריו הגבוהים, שכונות יוקרה כמו בוורלי הילס ומאליבו לצד אזורים עם פוטנציאל צמיחה גבוה כמו דאון טאון, מצריך ידע מעמיק בשוק, כישורים אישיים ויכולת לזהות הזדמנויות ייחודיות.
סוכני נדל"ן בלוס אנג'לס חייבים להיות מצוידים לא רק ביכולת לנהל משא ומתן, אלא גם בכישורי שיווק ברמה גבוהה ויכולת להבין את הצרכים האישיים של כל לקוח.
כדי להצליח בשוק כל כך תחרותי, סוכני נדל"ן בלוס אנג'לס צריכים להשקיע הרבה יותר מאשר ידע טכני במכירה או קנייה של נכסים. עליהם להיות בקיאים בשיווק דיגיטלי ובעלי רשת קשרים ענפה ויכולת להבין את השוק המקומי באופן מעמיק. בעוד שוק הנדל"ן בעיר מושפע ממגוון גורמים כמו מצב הכלכלה המקומי, מגבלות תכנון עירוני ותחזיות עתידיות, סוכן נדל"ן מצליח הוא כזה שמבין את התמונה הגדולה ומצליח לנצל את כל הפוטנציאל של כל אזור.
אשת הנדל"ן דורין ורון מ- Keller Williams Luxury עוסקת בתחום מעל 10 שנים ומתמחה במכירה, קנייה וסגירת עסקאות עבור לקוחותיה ובפתרון בעיות גם הסבוכות ביניהן, עד לגמר העסקה.
דורין, בעלת רישיון של ריל אסטייט וקונסטרקשן, עם רקע של ניהול וארגון, עובדת עם לקוחות המבקשים למכור את ביתם או לקנות לעצמם נכס למגורים או השקעה. עבור לקוחות הרוכשים נכס בפעם הראשונה, דורין משמשת כיועצת מתחילת התהליך לקבלת ההלוואה ועד המכירה או הקנייה של הבית. "כשלקוח פונה אלי לגבי בית להשקעה אני עוברת איתו על מספר דברים כמו: תקציב, מטרה, עלויות, מחירי השיפוץ, ומה הרווח הסופי, כדי לדעת שהעסקה משתלמת. אני אוהבת לעבוד עם excel sheet, לקבל מספרים מדויקים יותר שיהיה לי קנה מידה מדויק יותר עם העסקה שווה או לא, גם לאחר הקניה, משלב התוכניות והארכיטקטורה ועד למכירת הבית. לנכס שמיועד להכנסה (income property ) צריך לחפש שטח אדמה שיתאים במיקום ובצורה שלו כדי שיתאפשר להוסיף עליו עוד יחידות להשכרה ותהיה גישה נוחה אליהן. במכירה של בית, המטרה היא שהמוכר יקבל "טופ דולר" במינימום ימים בשוק ושלמוכר יהיה הליך מכירה חלק ללא מתח, לחץ והתעסקות רבה לאורך הדרך".
רבים מהלקוחות ורוכשי נדל"ן פוטנציאלים מבקשים לרכוש בית להשקעה. לוס אנג'לס ידועה כעיר בה מחירי הבתים במגמת עלייה תמידית, גם לאחר כל האטה וירידת מחירים כמו משבר הנדל"ן בראשית שנות ה-2000 או לאחר מגיפת הקוביד, שוק הנדל"ן מיהר מאוד להתאושש. מאחר ותמיד התעניינתי ברכישת נדל"ן לצורך השקעה, ישבתי עם דורין לשיחה לצלול לעומק לתחום הנדל"ן.
דורין, מה מייחד אותך כמקצוענית ואיך את מבדלת את עצמך בין סוכנים אחרים בשוק התחרותי הזה?
שאלה מצויינת. יש לי הרבה ניסיון בתחום הנדל"ן והבנייה ועשיתי מספר השקעות נדל"ן בעצמי. אני שמה לב לפרטים הקטנים ומגדילה ראש ואין אצלי דבר כזה לא אפשרי. גם אם יהיו 15 הצעות על בית אני אעשה הכל כדי להשיג את העיסקה ללקוח שלי.אל כל מכירה וקנייה אני מתייחסת כאילו זה שלי ואני שם 100%. בנוסף הבנתי שמה שעושה סוכן נדל"ן מטוב למצטיין זה הבנה עמוקה של המוצר שאתה עובד איתו. ולכן הוצאתי רישיון קבלן על מנת להרחיב את הידע שלי בכל מה שקשור לבנייה ושיפוץ. ובדרך זו אני יכולה לתת ללקוחות שלי עצות מקצועיות.
כיום כשאני מגיעה לנכס אני יודעת להגיע למסקנה האם זאת רכישה משתלמת או לא. היחס של הבית הבנוי לשטח האדמה, מה עלות השיפוץ על מנת לשדרג את הנכס, האם השיפוץ שעשו הוא ברמה גבוהה ואיכותית גם בגימורים וגם באיכות החומרים. הרבה השקעות נראות על הנייר כהשקעות טובות אבל ברגע שמגיעים לנכס ומבינים את עלויות השיפוץ זה יכול להביא למצב שההשקעה כבר לא תשתלם.
בעבר פנו אלי לקוחות שרצו לרכוש נכס מסויים; לאחר בדיקה הבנתי שזו לא השקעה משתלמת ויכולתי להאיר את עיניהם על פרטים והוצאות שהם לא לקחו בחשבון. ירדנו מהעסקה ומצאתי להם עסקה טובה הרבה יותר.
אני אוהבת לעבוד עם אנשים ומאוד אוהבת את התחום הנדל"ן ואין לי ספק שאני יעשה את זה עוד שנים רבות. אני גרה בלוס אנג'לס כבר 20 שנה. הרבה מהלקוחות שלי הפכו לחברים טובים ומשפחה. תקשורת טובה זה מאוד חשוב.
מה את חושבת על קנייה של קונדו/townhouse להשקעה?
הייתי ממליצה על Residential Property כי זה מעניק הרבה יותר אופציות למשקיע. כשאתה קונה residential property אתה קונה את המבנה ואת האדמה וזה נותן את האפשרות להרחיב את הנכס ולהעלות את ערך הבית. בנוסף ניתן גם לבנות ADU ו-JADU, או להפוך את הגראז' ליחידת דיור נפרדת. זה מה שלא ניתן לעשות בדירה או town house, ובנוסף קונדו/town house יש HOA. ( חברת ניהול-ועד ) בנוסף ערך הקונדו לא עולה בהרבה ביחס ל Residential Property. קונדו/town house רצוי לקנות למגורים ולא להשקעה.
מה לגבי קניית שטח אדמה בלבד? ממליצה?
כן, במידה ושטח האדמה נמצא במקום עירוני עם בתים מסביב והאדמה פנויה בשביל דיוולופמנט. חשוב מאוד לבדוק את ההחזר הכספי על ההשקעה. אם שטח האדמה באזורים מרוחקים יותר ואין בנייה מסביב, בלי Public Utilities, מים, חשמל, או ביוב צריך לקחת בחשבון עלויות גבוהות יותר וזמן עד שיקבלו החזר כספי על ההשקעה.
הריביות כרגע מאוד גבוהות, עדיין משתלם לקנות?
כשהריביות גבוהות היתרון הוא שיש פחות תחרות עם קונים לבתים. בנוסף, כשאין הרבה תחרות על הבתים כוח הקניה הוא ביד של הקונה ואפשר לנסות להוריד את המחיר של הבית. כמו כן, תמיד אפשר לעשות Refinance כשהריביות ירדו.
צריך לזכור כשהריביות עולות – המחירים יורדים. בלוס אנג'לס אין מספיק אדמות מופשרות לבנייה ולכן מחירי הנדל"ן כאן רק ימשיכו לעלות כי חסרים שטחים לבנייה. קליפורניה היא אחת המדינות הכי אטרקטיביות בארה"ב מבחינת מזג אוויר, עבודה והקירבה לים. הרבה משקיעים מהעולם מגיעים לכאן ואני חושבת שווה להשקיע פה.
כבר קרה לך להיות באמצע אסקרו הלקוח לא הצליח נשלל להלוואה?
אני לא נכנסת לעסקה לפני שיש לי את כל הניירת מוכנה והלקוח יודע כמה הוא הולך לשלם, מה הריבית שלו והמשכנתא החודשית שלו. אני לא אוהבת הפתעות במהלך האסקרו. יש לפעמים אתגרים באמצע האסקרו, ולכן צריך לבוא מוכנים על מנת לחסוך לחץ וייאוש אצל הלקוח, חשוב לי מאוד שהוא יעבור איתי חוויה חלקה ונעימה.
היה לי מקרה עם בית למכירה שגודל הבית ומספר החדרים לא היה מעודכן בטייטל, מה שמוריד את ערך הבית במכירה. לכן דאגתי ללקוחות, התנהלתי מול העירייה עד שזה שעודכן ויכולנו למכור במחיר הרצוי.
באילו אזורים את עובדת?
"בכל לוס אנג'לס והוואלי ובעיקר וודלנד הילס. זה אזור שאני מאוד אוהבת לעבוד בו. הוא התפתח מאוד בשנים האחרונות,יש פה בתי ספר טובים, כמה בתי ספר יהודיים, בתי כנסת ומרכולים כשרים, מה שחשוב מאוד לקהילה הישראלית.
אנחנו שומעים הרבה על בעיות עם דיירים שנכנסים לדירה אבל מפסיקים לשלם שכר דירה מהר מאוד. איך ניתן למנוע בעיות כאלו?
"רצוי להעסיק סוכן נדלן שיטפל בזה באופן אישי, כדי שיעשה בדיקת רקע מלאה: בדיקת קרדיט סקור, references and background check. יש הרבה דרכים נוספות לבדוק את השוכר כמו להתקשר למקום עבודה, המקום האחרון שגרו בו, לעשות בדיקה יותר מעמיקה ולשאול את השוכר הפוטנציאלי שאלות. ככל שיש יותר מידע – הסיכוי לבעיות עם השוכר יקטן.
ממה את הכי נהנית בעבודה שלך?
הכרת התודה וההערכה שאני מקבלת מהלקוחות. נדל"ן והשקעות זה עולם שלם שתמיד יש מה ללמוד ולהתפתח וזה נותן לי הרבה סיפוק. חשוב לי שהלקוחות שלי יהיו מרוצים ושידעו שאני תמיד זמינה גם אחרי שהעסקה נסגרה.
==
דורין תשמח לייעץ על מכירה, רכישה והשקעות נדל"ן. ליצירת קשר פנו לטל׳: 818-220-4533.
Doreen Varon
DRE #02056116
REALTOR ® | Keller Williams Luxury
Phone: 818.220.4533
email: Doreen@DoreenVaronProperties.com
web: www.DoreenVaronProperties.com