נפגשתי עם איילה ג'וליה דביר לשיחה על מה שמעניין רבים מאתנו בימים אלו: האם זה הזמן הנכון לקנות? ואם אנו רוצים להשקיע האם כאן באזור או במדינות אחרות זולות יותר.
במשך 20 השנים האחרונות עוסקת איילה בנדל"ן בקליפורניה ונחשבת לסוכנת מובילה הסוגרת עשרות עסקאות בשנה. בשנים האחרונות היתה טופ ריאלטור וקיבלה פרסים רבים. אחרי שנים בחברת Rodeo Reality. לאחרונה הסכימה להצעה להצטרף ל-Keller Williams בגלל המחלקה הגדולה שיש להם ל-Commercial.
היא מתמחה בקניה ומכירה בכל רחבי קליפורניה, מפאלם ספריגנס ועד סן פרנסיסקו. קליינטים מעדיפים לעבוד אתה בזכות הידע הרב אותו רכשה במהלך הקריירה שלה , חריפות והתמחות במשא ומתן בנוסף היא גם עסקה בתחום ההלוואות לרכישת בתים, בניינים ומתחמים תעשייתיים. רקע זה מסייע לה רבות בעזרה לקליינטים שלה בתהליך הרכישה.
אז מה את אומרת לחכות או לקנות?
"זאת שאלה מצויינת זה תלוי כמה מזומן יש לכם לדאון פיימנט ומה התשלום החודשי. אם יוכלו לכסות את התשלום החודשי אז זאת כנראה עיסקה טובה. השכירות גם עלתה בצורה משמעותית וזה משחק תפקיד לטובת הקונים ובעתיד יוכלו לעשות "ריפייננס" ולהוריד את התשלום החודשי.
בגלל שקונים רבים נבהלים מהריביות הגבוהות, הם נרתעים מלרכוש עכשיו ובגלל זה ההיצע בשוק של הבתים הפחות אטרקטיבים גדל ובתים אלה עומדים זמן רב יותר למכירה. הבתים הטובים לא מחכים. זה הזמן לרכוש כי יש מקום למיקוח ויש לך סיכוי גבוה יותר לקבל את הבית במחיר טוב יותר.
צריך עוד לזכור שמחיר התג הוא לא מחיר המכירה, הוא מחיר פירסומי. כבר שנים הבתים לא נמכרים במחיר התג וזה יותר כמו מכירה פומבית. לדוגמא לפני שלושה חודשים הבית היה מוצע ב-850 אלף וקיבל הצעות של 900 אלף. אותו הבית יהיה מוצע היום גם ב-800 אלף אבל יקבל הצעות של 750 אלף. מה שזה אומר שהמחיר נקבע על פי תחרות הקונים לא על פי תג המחיר המבוקש. בגלל זה אני גם מציעה למוכרים שלי לפרסם את הבית במחיר סביר או קצת פחות מערכו כדי לחשוף אותו ליותר קונים – המחיר נקבע אחרי שכל ההצעות מתקבלות והמוכר מחליט עם איזו הצעה לעבוד".
אם המחיר שאני מציעה הוא הגבוה ביותר מבין ההצעות, האם אקבל את הבית?
"לא תמיד. לפעמים מי שמציע את התנאים הכי טובים הוא שיזכה, גם אם היו הצעות גבוהות יותר. לדוגמא, מי שמציע טיפה פחות מהמחיר הגבוה ביותר מבין ההצעות, אבל קונה במזומן וסוגר תוך 10 ימים. זאת הצעה מפתה עבור המוכר כי הוא יודע שלא יתעוררו בעיות עם ההלוואה שיעכבו או אף יבטלו את המכירה וכן שהמכירה תהיה מהירה, כך שהסיכון מבחינתו הוא קטן יותר שמשהו יקרה ויעכב את מכירת הבית.
המחירים בלוס אנג'לס גבוהים באופן משמעותי ממדינות אחרות בארה"ב, האם היית ממליצה למשקיעים לרכוש במדינות אחרות?
"לא סתם הכי טוב זה הכי יקר. הכי קל לקבל הלוואה במדינה שלך ובנוסף הכי קל לנהל נכס קרוב לבית. מה שמיוחד בלוס אנג'לס זה שאין שטח אדמה לפיתוח כמו למשל בלאס וגאס. ולכן הבתים שומרים ומעלים את ערכם ב-100 השנים האחרונות. לעומת זאת בעלי בתים במשך 10 שנים בלאס וגאס ימכרו את ביתם בכדי לעבור לשכונה חדשה שניבנת מייל אחד ליד ובית בן 10 שנים כבר נחשב לישן. המון בתים בלוס אנגלס נבנו לפני 70 שנה ועדיין נמכרים יקר".
מדברים כל הזמן על הגירה מחוץ לקליפורניה בגלל יוקר המחיה, אז איך זה שהמחירים לא יורדים יותר ואין הרבה היצע?
"כן, היו 250 אלף איש לערך שעזבו את המדינה אבל איך זה השפיע על הנדל"ן? הוא רק עלה כל התקופה. מה קרה בדיוק עם הבתים שלהם? איך זה קרה שההיצע לא גדל? בגלל שיש כאן מחסור דירות ויש הרבה קופצים על כל דירה. יש עוד נתון שצריך להביא בחשבון, בערך 60% מהזוגות נפרדים וזה לא כולל רווקים ולכן יש צורך ביותר דירות. הקורונה גרמה לשינוי גדול שישאר איתנו לומדים ועובדים מהבית לכן צריך יותר חדרים והביקוש למעבר גדול".
למה לא כדאי להשקיע באיזורים זולים יותר שאינם מבוקשים כל כך? הרי המשקיע אינו הולך לגור שם, הוא רק משכיר את הנכס
"לא הייתה ממליצה להשקיע שם כי אלו האיזורים כשהכלכלה תפגע בהם ראשונים ומאליו השוכרים יהיו פחות איכותיים כלכלית, יתקשו לשלם או יפסיקו לשלם כליל ואז תצטרך להתמודד עם פינויים והפסד של שכר דירה של חודשים. עדיף לדעתי לחכות ולהשקיע באיזורים מבוקשים".
האם כדאי לי לחפש בית לבד או להשתמש בסוכן, מה זה נותן לי בעצם?
"זה לא נותן לך כלום לחפש לבד, כי לרוב את לא משלמת על השימוש בסוכן בקנייה בעל הנכס הנמכר משלם אחוזים מהמכירה. הסוכן שיחפש לך בית וייצג אותך הוא בעל ניסיון רב שיכול לחסוך לך זמן, כסף והמון עצבים. לוקח זמן יקר של למידה על האיזורים והאפשרויות ובמידה ואין לך סוכן תצטרך לראות בתים ולתאם פגישות עם כל הסוכנים בזמנים שלהם לא שלך. תצטרך להבין את כל המושגים והחוקים של העיסקה ולחשוב לבד, בלי דיעה מקצועית אם העסקה שווה, בסוף זה יכול לעלות ביוקר. הסוכן שמופיע על שלט המכירה מייצג קודם כל את בעל הנכס ובעל יחסים אישיים איתו. אם תתעורר בעייה – באיזה צד הוא יבחר?
בכל אופן, כמו שלא תייצג את עצמך במשפט, תלמד את החוקים ותכתוב את החוזה, ככה כשקונים או מוכרים לוקחים סוכן מקצועי שיעשה את העבודה על הצד הטוב והמקצועי ביותר כי זאת המומחיות והעבודה שלו . אני ממליצה לבחור לא שכן או בן של חבר שרק שהוציא רישיון ולא מישהו שמוכר בית או שניים בשנה – אלא מי שעובד בנדל"ן קבוע וזאת העבודה שלו".
האם כדאי לעבוד עם סוכן אחד או כמה סוכנים?
"אני חושבת שאם האנרגיה מתרכזת בסוכן אחד יש הצלחה גדולה ואין בילבול. "תפסת מרובה לא תפסת". סוכן עם ניסיון שמקושר מאוד עם סוכנים אחרים שמכייר את הצרכים של הקונה ויודע אחרי כל פגישה על מה הקונה יתפשר ועל מה ההוא לא יוותר. החיפוש נהיה ממוקד. כשמתחייבים יש לסוכן ולקונה מעקב צמוד על כל בית שיוצא ולא מתפספס כלום.
בנוסף לסוכנים מקצוענים יש ידע על בתים שהם יודעים שיצאו לשוק לפני שהם מופיעים אונליין . כמובן שאתן
הזדמנות ראשונה למי שהתחייב אלי".
מה לגבי השכירויות?
"בהתאם למחירי הבתים גם מחירי השכירויות גבוהים. אם אתה קונה בית להשקעה ושם 25% דאון פיימנט, לרוב תוכל לכסות את המשכנתא שלך, המיסים והביטוח על הבית לחלוטין".
עבודה בנדל"ן היא מאוד תובענית, 7 ימים בשבוע, איך את מתמרנת בין ההורות לאמהות?
"הילדים שלי גדלו עם אמא עובדת אבל הם לא מחסירים דבר כי הם נהנים מאחלה של אבא. יש לי בעל מדהים שתומך בעבודה שלי ומשקיע בילדים. כשיש לי פגישות בסופי שבוע ובערבים הוא לוקח אחריות על הילדים ככה שאני פנוייה לעבודה רוב הזמן והילדים לא מפסידים כלום – אפילו מרוויחים ומקבלים כייף לבד עם אבא. היום עם העבודה מאחורי המסך אני יכולה להיות בכל מקום, יש לי מנוי לתוכנות הכי מתקדמות יש לי ושני עוזרים קבועים שנמצאים באיזור כשאני לא שם . בעלי קורא ״אשת חיל ביום שישי , וכל מי ששואל הוא תמיד מפגן ״ אם זאת איילה אין זאת אגדה".
איילה, סוכנת של 5 כוכבים , ניסיון של מעל 20 שנה , 50% לקוחות חוזרים
לפגישה עם איילה, צרו קשר: טקס מועדף 818-633-6000