יחידות דיור נלוות היוו 37% מכלל הדירות החדשות שהושלמו במחוז לוס אנג'לס בשנת 2025, אך חוקרים טוענים שהתנופה הזו רחוקה מלהספיק כדי לסגור את פער הדיור באזור.
מחוז לוס אנג'לס בנה בשנה שעברה יותר יחידות דיור נלוות מאי פעם, שכן בתי בחצר האחורית ומוסכים מוסבים המשיכו בטיפוס המהיר שלהם מצורת בנייה נישתית למקור מרכזי של בנייה חדשה. המחוז השלים 10,230 יחידות ADU בשנת 2025, פי יותר משישה מה-1,624 שנבנו ב-2018, כך עולה מדו"ח חדש מטעם מרכז לוסק לנדל"ן באוניברסיטת דרום קליפורניה (USC). יחידות ה-ADU היוו 37% מכלל יחידות הדיור החדשות שקיבלו אישור אכלוס בשנה שעברה – הנתון הגבוה ביותר בשמונה שנות הנתונים שניתחו החוקרים.
הזינוק בולט במיוחד משום שייצור הדיור הכולל רשם ירידה קלה ב-2025, ל-27,293 יחידות לעומת 28,498 בשנה הקודמת. בניית ה-ADU, לעומת זאת, המשיכה לטפס. עם זאת, חלק מייצור הדיור הכולל מייצג תחליף ולא תוספת דיור, כאשר פעילות ההריסה עלתה בחדות ב-2025 בין היתר בשל שריפות פאליסיידס ואיטון, לפי הדו"ח.
הצמיחה הזו היא אחת מנקודות האור הברורות ביותר בדו"ח השנתי השני של USC בנושא מצב הדיור והשכונות במחוז לוס אנג'לס, שמוצא סימנים עדיפים להתקדמות לאחר עשורים של תת-ייצור דיור. אך החוקרים מזהירים כי התנופה ביחידות החצר האחורית הקטנות אינה מספיקה לבדה כדי לסגור את המחסור העצום בדיור במחוז – וש-ADUs לא תמיד מתפקדות כמו דירות רגילות הזמינות בשוק השכירות הפתוח. "יחידות דיור נלוות, או ADUs, מהוות 37% מכלל יחידות הדיור החדשות במחוז ב-2025", אמר קמרון יאפ, מנהל מערכות ונתונים ב-USC Neighborhood Data for Social Change, במהלך מצגת שנערכה ביום שלישי. "זהו נתון גבוה מכל שנה אחרת בהיסטוריה המתועדת".
החוקרים הצביעו בין היתר על שנים של שינויים במדיניות המדינה והמדיניות המקומית שהקלו על בניית ADUs, כולל צעדים לייעול אישורים והקלה בחלק ממגבלות הפיתוח. השינוי חד: יחידות ADU היוו כ-10% מהדיור החדש שהושלם במחוז לוס אנג'לס ב-2018, לעומת 37% ב-2025.
ג'ארד שאכנר, מנהל המחקר של הדו"ח, אמר שהצמיחה מדגימה כיצד מדיניות ממשלתית יכולה לעודד בניית דיור. "זהו סיפור מדיניות מעודד לפיו מדיניות מסוימת יכולה להיות יעילה במיוחד בהנעת היצע דיור נוסף", אמר שאכנר בראיון. יחד עם זאת, לדבריו, החוקרים "פשוט לא רואים את אותה מידת השפעה" משינויי מדיניות המשפיעים על סוגים אחרים של דיור להשכרה.
על פי הדו"ח, יחידות ADU עוברות גם משלב ההיתר ועד להשלמה מהר יותר באופן משמעותי מאשר פרויקטים רבי-קומות או מגורים מרובי-משפחות גדולים. בעיר לוס אנג'לס, בניית ADU ארכה בממוצע כ-18 חודשים מרגע קבלת ההיתר, לעומת כשלוש שנים לפרויקטים המונים חמש יחידות או יותר.
המהירות הזו חשובה באזור שבו בניית הדיור מפגרת אחר גידול האוכלוסייה במשך עשורים. הרשויות במחוז לוס אנג'לס צפויות לתכנן כ-812,000 בתים חדשים במהלך מחזור הדיור של המדינה לשנים 2021-29. עד שנת 2025, הושלמו כ-125,000 יחידות, על פי הדו"ח. "גם אם המגמה נעה בכיוון הנכון, היקף הפער בין המקום שבו אנו נמצאים לבין המקום שבו עלינו להיות מבחינת היעדים האזוריים הוא עצום כל כך, עד שהשפעת ה-ADU היא בסופו של דבר טיפה בים", אמר שאכנר.
עם זאת, לדבריו, אין בכך כדי לגרוע מחשיבות העלייה. "אני לא חושב שזה אומר שאנחנו לא צריכים להרגיש מעודדים מהסימנים הראשוניים האלה של הרחבת ההיצע כשזה מגיע ל-ADUs," אמר שאכנר. "אבל זה לא קרוב להספיק כדי למלא את הפער מבחינת מה שאנחנו צריכים ברמה האזורית".
החוקרים גם קראו לזהירות בהתייחסות לכל יחידת ADU חדשה שנבנתה כשקולה לדירה רגילה הנכנסת לשוק השכירות. חלקן עשויות לאכלס במקום זאת קרובי משפחה או חברים, להיות מושכרות עונתית או להישאר ריקות. "לא ברור לחלוטין האם יחידות הADU הללו מודכרות בשוק הפרטי, כמו סוג אחר של יחידת דיור להשכרה בדרך כלל", אמר שאכנר.
אם חלק גדול אינו נכנס לשוק השכירות הקונבנציונלי, לדבריו, תנופת ה-ADU עשויה להשפיע פחות על היצע השכירות הכולל מכפי שמספרי הבנייה לבדם מרמזים. הדו"ח הרחב יותר מצא סימנים נוספים להתקדמות. כ-19% מכלל יחידות ההשכרה החדשות שהושלמו ב-2025 היו במחירים נוחים למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה, כמעט פי שניים מהנתון הממוצע בשבע השנים הקודמות.
אך הנגישות הכלכלית נותרה קשה וחמורה. בשנת 2024, 57% מהשוכרים במחוז לוס אנג'לס סבלו מעומס שכר דירה, כלומר הם הוציאו יותר מ-30% מהכנסתם על שכר דירה, בעוד ש-30% סבלו מעומס שכר דירה חמור והוציאו יותר מחצי.
הבעלות על בתים נותרה גם היא הרבה פחות נפוצה במחוז לוס אנג'לס מאשר ברמת המדינה או ברמה הארצית. משקי בית בעלי הכנסה גבוהה מהווים חלק הולך וגדל מקרב השוכרים במחוז: 17% ממשקי הבית השוכרים הרוויחו יותר מ-$150,000 בשנת 2024, לעומת 10% לפני עשור, על פי החוקרים.
נתון זה משאיר את ה-ADUs במצב יוצא דופן: הן מהוות את אחת מצורות הדיור הבודדות שתפוקתן האצה דרמטית בשנים האחרונות, גם כאשר המחוז נותר רחוק מיעדי הדיור הכוללים שלו. שאכנר אמר שהאתגר כעת הוא לקבוע אילו שינויים עשויים לייצר צמיחה דומה בסוגים אחרים של דיור. "אנחנו באמת צריכים להסתכל על כל סוג יחידה ולראות איזו מדיניות צריכה להשתנות כדי להשיג את הצמיחה שראינו ב-ADUs ובסוגים אחרים של יחידות השכרה", אמר.
