רעידת האדמה שגרמה התפוצצות בועת הנדל"ן אילצה את "הרשות האמריקאית להגנת הצרכן" לפרסם הנחיות חדשות שיגנו על הלווים והמלווים כאחד * מה זה אומר לגביכם
לאחרונה פירסמה "הרשות האמריקאית להגנת הצרכן" את הכלל הראשון מתוך מערך נרחב של חוקים ותקנות שיעצב מחדש את שוק המשכנתאות. הכללים השנויים במחלוקת יהפכו לחקיקה מחייבת כחלק מהצעת החוק לרפורמה פיננסית של חברי הקונגרס פרנק ודוד – תהליך שהחל כבר בשנת 2010. עבור ארגונים שונים להגנת הצרכן, מערך החוקים אינו נוקשה מספיק. אך עבור מלווים ובנקים שונים למשכנתאות, החוקים מהווים הקשחה משמעותית שתכביד על ביצוע עסקאות שונות. אז איך זה משפיע עלינו – הקונים והמוכרים?
חלקו הראשון של החוק תקף לכל סוגי המשכנתאות, ואינו שנוי במחלוקת. בבסיסו – החוק דורש מהבנקים והמלווים השונים להעריך את יכולתו של הלווה (הקונה הפוטנציאלי) להחזיר את ההלוואה – פשוטו כמשמעו… רעיון ממש לא חדש נכון? ובכן, תתפלאו לשמוע שעד עתה לא היה שום חוק (ברוב המקרים) שדורש בדיקה או הערכה כזו.
תחת החוקים החדשים – "הרשות האמריקאית להגנת הצרכן" תדרוש מהבנקים לבדוק ולבחון שמונה קריטריונים ספציפיים שונים, כמו למשל הכנסת הלווה, נכסים שונים אשר בבעלותו, חובות אחרים הרשומים על שמו, ומצב תעסוקתי.
הבנקים יחוייבו מעתה לוודא את כל פרטי המידע הזה, וכמובן לגבות את הפרטים במסמכים. המסקנה היא, שכמובן לא נראה יותר "הלוואות ללא תיעוד מסמכים" או "הלוואות מבוססות הצהרות הכנסה", כפי שראינו עד התפוצצות בועת הנדל"ן האחרונה. כלומר, הממשלה האמריקאית פשוט "מצווה" על הבנקים אילו מסמכים עליהם לדרוש, אך אינה מסבירה לבנקים "איך" להעריך את יכולת החזרת ההלוואה. סמכות שיקול הדעת הזו (שהיא לא פחות קריטית) עדיין נמצאת בידי הבנקים באופן פרטני.
חובות מול הכנסות: לא יותר מ-43%
חלקו השני של החוק יוצר קטגוריה חדשה שנקראת "משכנתא מאושרת" – המושג הזה עתיד להיות בשימוש נרחב בקרב כלל תעשיית המשכנתאות, ויהווה סטנדרט חדש בתחום, ובארה"ב כולה. בכדי להיחשב "משכנתא מאושרת", משכנתאות יצטרכו לכלול קריטריונים ספציפיים בתיאורם ובתהליך רישומם. כלל ההלוואות לא יוכלו יותר להכיל סעיפים וכללים שונים שהתבררו כהרסניים בבועת הנדל"ן האחרונה. למשל: תנאי תשלום ארוכים יותר מ-30 שנה, משכנתאות בהן סכום הקרן גדל (Negative Amortization); הלוואות עם תשלום סופי מצטבר (Balloon Payment) ונקודות; ושאר תשלומי מימון הלוואה העולים על 3% מסכום ההלוואה. כל אלו יהיו אסורים מעתה והלאה.
בתהליך רישום ההלוואה, השינוי הבולט ביותר הוא שללווה לא יוכל להיות יחס של חובות מול הכנסות של יותר מ-43%. כלומר – הלווים לא יכולים מעתה לשאת הוצאות שמהוות יותר מ-43% מהכנסתם כולל תשלומי חובות, מזונות, תשלום כרטיסי אשראי ומשכנתאות אחרות.
החלק המשפטי במערך השינויים הללו בא לידי ביטוי כאשר הבנקים המלווים ממלאים אחר כל הוראות החוק וכאשר הם מלווים בריבית ה"פריים", או אז יש להם הגנה חזקה מאוד כנגד תביעות מצד הלווים. כלומר ההנחה במצב של תביעה היא שהבנקים העריכו נכונה את יכולת החזר הלוואה של הלווה. ולכן הלווה רק יוכל לדרוש (במצב של תביעה משפטית) אם ההלוואה הייתה אכן "מאושרת" חוקית. אבל במקרה בו ההלוואה ניתנה בריבית "סאב-פריים" – ללווה יהיו הרבה יותר אפשרויות תביעה משפטיות.
כלומר הלווה יוכל לטעון למשל שלמרות שההלוואה שלו "אושרה" כדין, עדיין חובת ההערכה שמא יוכל להחזיר את ההלוואה (או לא) מוטלת על כתפי הבנק. "הרשות האמריקאית להגנת הצרכן" הדגישה את ההבדלים בין שני המקרים מכיוון שהטענה הרווחת היא שלווים בריבית "סאב-פריים" חשופים יותר בצורה משמעותית להלוואות ופרוצדורות שאינן חוקיות.
מכיוון שהשינויים המתוארים כאן הם כה עמוקים, ומאחר והם מופיעים בתקופה בה שוק ההלוואות הוא שברירי והפכפך, החליטה הרשות האמריקאית על יישומה של תקופת מעבר והסתגלות. במהלך תקופה זו (שתימשך כשבע שנים) הלוואות יחשבו כ"מאושרות ממשלתית" לפי הקווים המנחים והסטנדרטים שנקבעו על-פי "פאני-מיי", "פרדי-מאק", או רשות דיור ממשלתית אחרת (גם אם הסטנדרטים הללו שונים מאלו שתוארו כאן).
כפי שנאמר בתחילה – מערך החקיקה החדש עדיין מלווה במחלוקות ואי-הסכמות בין ארגונים שונים, אך נראה כי הוא מהווה את הפשרה הנוחה ביותר, ומעניק הגנה טובה יותר ללווים, ויציבות משופרת לשוק המשכנתאות. רוב רובו של החוק הינו סופי ומוסכם, וייכנס לתוקף במהלך שנת 2014. בשבועות והחודשים הקרובים אנו נהייה עדים ליישום אין-ספור חוקים וכללים חדשים בתחום המשכנתאות הקובעים בין השאר אפילו את משכורתם של סוכני המשכנתאות, והנפקת מסמכי הלוואה פשוטים ונהירים. עולם שלם של שינויים מגיע בקרוב. 
אמשיך לעדכן אתכם בנושא זה ובכל עניין נדל"ני מעניין. רק טוב!
אורן חסידים הוא ברוקר בחברת קולדוול בנקר ומוחה ב-Distressed Propeties. ניתן ליצור איתו קשר בטל': , 310-361-685, דוא"ל oren.hassidim@cammoves.com
==