האטת שוק הדיור בדרום קליפורניה בשנת 2022 נמשכה בספטמבר עם עליית הריבית שהמשיכה לבלום את המכירות ולגרום לחודש הרביעי ברציפות של ירידות מחירי הנדל"ן.
רוכשים פוטנציאלים עוברים לשוליים, לא יכולים לממן בית או מחכים לירידת המחירים והריבית על המשכנתא. המוכרים, בינתיים, מבינים אט אט לאחר שבועות ללא הצעה שהם צריכים להוריד את מחירים ולהיות פתוחים למשא ומתן אם הם רוצים לעשות עסקה.
"עכשיו זה הזמן (לקונים) להציע את מה שהיה נחשב להצעה נמוכה לפני שישה חודשים", אומר צ'ן ז'או, חוקר ב'רדפין', "בקשו הקלות ותיקונים כדי לפצות על שיעורי המשכנתא הגבוהים".
מחיר הבתים החציוני בששת המחוזות בדרום קליפורניה – או המחיר הממוצע של כל המכירות – ירד ל-715,000 דולר בחודש שעבר, לפי נתוני חברת נתוני הנדל"ן CoreLogic. זוהי ירידה של 45,000 דולר או כמעט 6%, ממחיר הנדל"ן שהיה בשיא של $760,000 באפריל ומאי. הירידה הזאת מחקה 83% מעליות המחירים השנה.
בעוד שהחציון של החודש שעבר ראה עלייה של 5.1% ממחירי ספטמבר 2021, זה היה העלייה השנתית הקטנה ביותר מאז הפאניקה שרמה המגיפה של מאי ויוני 2020, שהגיעה בעקבות כמעט שנתיים של עליות דו ספרתיות.
המכירות ירדו גם כן, וירדו בפעם ה-11 ב-12 החודשים האחרונים.
מספר העסקאות בספטמבר 16,326 עסקאות – הראה ירידה של 33.5% והשני באיטיות בספטמבר ברשומות מזה 35 שנים.
"עם שיעורי המשכנתאות שעולים מכ-3% לכ-7% כעת, היה צפוי ששוק הדיור, במיוחד בקליפורניה היקרה יחסית, ייפגע קשה", אומרת סגנית הכלכלנית הראשית של CoreLogic, סלמה הפ. "בעוד שההאטה בשוק הדיור שונה מאוד מזו שהובילה למיתון הגדול, זו תהיה שנה מאתגרת לפעילות בשוק הנדל"ן בקליפורניה".
סוכני נדל"ן, בינתיים, מנהלים "דיבורים" עם הלקוחות שלהם, ומנסים להסביר שרצף של שנתיים של מלחמות הצעות ותשלום יתר על בתים הסתיים בקיץ שעבר.
"אנחנו מנסים לחנך (את המוכרים) שהמחירים אינם במקום שבו היו בשנה שעברה", אומר מני דה סילביה, סוכן של Century 21 Now Realty בקורונה. אבל המוכרים לא ששים להוריד את המחירים שלהם. "הגישה שלהם היא שאם הם באמת רוצים את הבית שלי, הם יכולים לשלם על זה", אמר דה סילביה. "אני מנסה להסביר שמה שקנית בשנה שעברה תמורת 700,000 דולר, עם שיעורי הריבית (הגבוהים יותר) אתה יכול להרשות לעצמך בית של 400,000 דולר רק עכשיו אם אתה רוצה את אותו תשלום".
עם תעריפים קבועים ל-30 שנה בממוצע של 6.1% בספטמבר, התשלום הטיפוסי עבור בית במחיר חציוני עלה ב-54%, או 1,205 דולר מתשלומי ספטמבר 2021 בחציון של 680,000 דולר באותו חודש.
כלכלנים צופים כי תעריפי המשכנתאות ל-30 שנה יהיו קרוב ל-7% בשנה הבאה, יפחיתו עוד יותר את המכירות ויובילו לירידות מחירים שנתיות.
שני גורמים מעכבים את הקונים מלבצע עסקאות, אומרים סוכנים וכלכלנים: חוסר יכולת לממן בית בריביות המשכנתא הגבוהות כיום; ורכישת בית בזמן שהמחירים היו בשפל היסטורי.
"ל-95% מהמשכנתא הקיימת (הלווים) יש שיעור משכנתא מתחת ל-5%", אמר הפ בוועידת נדל"ן שהתקיימה לאחרונה באטלנטה. "זה באמת מוציא הרבה תמריץ מהשוק למוכרים להוציא בית משלהם לשוק".
המלאי עולה, אבל בעיקר בגלל הבתים שלוקח יותר זמן למכור אותם. הזמן הממוצע למכירת בית הוכפל במחוז לוס אנג'לס ל-47 ימים החודש, לעומת 23 ימים באביב שעבר, כך עולה מנתוני Redfin. הימים בשוק נעו בין 42 ל-47 ימים החודש במחוזות אורנג', ריברסייד, סן ברנרדינו וונטורה, עלייה של 70%-83% מהאביב שעבר. בעוד שבתי מחוז סן דייגו היו בממוצע רק 28 ימים בשוק החודש, זה פי שלושה מהממוצע של תשעה ימים באביב שעבר.
כאשר המכירות נמשכו זמן רב יותר, מלאי הבתים בשוק הגיע ל-33,886 בחודש שעבר, עלייה של 5.1% לעומת שנה קודם לכן, כך עולה מנתוני Redfin. אבל רישומים חדשים שהגיעו לשוק בדרום קליפורניה ירדו ב-29% באמצע אוקטובר לעומת השנה הקודמת.
בנוסף, יותר קונים מבקשים זיכוי כדי לשלם "פינטס" על ההלוואה שלהם כדי לקנות את שיעורי המשכנתא שלהם, או שהם מבקשים מהמוכרים לשלם עבור תיקוני בית.
"אנחנו רואים הרבה מוכרים, במיוחד אם הם נמצאים בשוק יותר מ-30 יום, מוכנים להכניס תוספת של 10,000 עד 12,000 דולר", אומר מתווך באזור לונג ביץ'.
ההאטה לא משפיעה רק על מוכרי הנדל"ן אלא גם על סוכנים, מלווים, חברות נאמנות, חברות בעלות, פקחי טרמיטים, מעצבי נוף וחנויות ריצוף ושיפוץ הבית.
להלן פירוט מחירי בתים בששת המחוזות, מכירות ושינויים באחוזים משנה לשנה:
• החציון של מחוז לוס אנג'לס עלה ב-1.4% ל-806,000 דולר; המכירות ירדו ב-33% ל-5,213 עסקאות.
• החציון של מחוז אורנג' עלה ב-6.8% ל-950,250 דולר; המכירות ירדו ב-33.7% ל-2,288 עסקאות.
• החציון של מחוז ריברסייד עלה ב-8.8% ל-565,000 דולר; המכירות ירדו ב-32.8% ל-3,092 עסקאות.
• החציון של מחוז סן ברנרדינו עלה ב-9.6% ל-504,000 דולר; המכירות ירדו ב-30.3% ל-2,347 עסקאות.
• החציון של מחוז סן דייגו עלה ב-7.4% ל-795,000 דולר; המכירות ירדו ב-34% ל-2,790 עסקאות.
• החציון של מחוז ונטורה עלה ב-5.5% ל-762,500 דולר; המכירות ירדו ב-47.4% ל-596 עסקאות.
