כלכלן שחזה את התפוצצות בועת הדיור לפני יותר מ-15 שנה מצפה שמחירי הבתים בארה"ב יירדו בין 8% ל-12% במהלך השנתיים הקרובות.
טום לולר, כלכלן לשעבר של פאני מיי, רואה שהביקוש יורד בין השאר בגלל שמספר הולך ומצטמצם של אנשים עוברים לגור בכוחות עצמם ויוצרים משקי בית. זאת בין השאר בגלל שאנשים רבים מתחת לגיל 34 חזרו לגור עם הוריהם, או לא עזבו את הבית שבו גדלו במהלך החלק המוקדם של המגיפה ב-2020.
ואז בשנת 2021, צעירים נוספים עזבו לבדם, ותרמו ליצירת כ-2 מיליון משקי בית חדשים במהלך 12 החודשים שהסתיימו במרץ 2022, אמר לולר, בהתבסס על נתונים של סקר האוכלוסין האחרון. במהלך אותה תקופה, חלקם של משקי בית של אדם אחד עלה לשיא מאז 1990 לפחות, בעוד שגודל משק הבית הממוצע ירד לנמוך ביותר, 2.5 נפשות למשק בית.
אבל בשנה הקרובה, קצב גידול משקי הבית החדש יכול לרדת בחצי, אמר לולר, מכיוון שכל כך הרבה אנשים שרצו לצאת מהבתים הנוכחיים שלהם כבר עשו זאת. התחזית הבסיסית שלו צופה מיתון קל. "זה סביר שהצמיחה או היווצרות משקי הבית כבר לא ייפגעו במגמות המגיפה הללו, ובמקום זאת נראה את הצמיחה של משקי הבית חוזרת למגמות הכלליות באוכלוסייה", אמר לולר. "ואם זה המקרה, אז ההאטה בצמיחת הדיור כבר החלה".
עליית שיעורי הריבית
בנוסף להאטה בהקמת משקי הבית, הריבית עלתה באופן דרמטי השנה, והעלתה את שיעורי המשכנתא בשלב מסוים לרמתם הגבוהה ביותר זה שני עשורים, מה שמגדיל את הוצאות הבעלות עבור רוב הרוכשים.
"אם הרבה מהגורמים המיוחדים שאתה מדבר עליהם נמוגים, לפחות חלקית, אז כשהייתה לך פיצוץ של שנתיים במחירים אתה יכול לראות תקופה שבה מחירי הנדל"ן קפואים או יורדים יותר לכמה שנים," אמר לולר.
סיבה נוספת לצפות שמחירי הדנדל"ן יירדו בשנה הבאה: רישומים חדשים של בתים, שלאחרונה הואטו עד לטיפטוף, בסופו של דבר יתגברו שוב, ויסייעו להגדיל את ההיצע. לולר אמר שהאפקט הזה כנראה יואפל על ידי החזרה למגמות ארוכות הטווח בהקמת משקי בית.
לולר, שבילה 22 שנים בפאני מיי, זכה למוניטין של איתור סיכונים לאחר שחזה את בועת הדיור שתגרום למשבר הפיננסי של 2008-09. ייתכן שבועת הדיור החלה כבר ב-2002, לדבריו, לאחר קריסת בועת מניות הטכנולוגיה הובילה משקיעים לחפש נכסים חלופיים.
'זה בעצם טוב'
לולר הוא לא היחיד שמצפה למחירים נמוכים יותר – מארק זנדי, הכלכלן הראשי של Moody's Analytics, צופה ירידה של כמעט 10% בשנתיים הקרובות מהשיא ביוני.
אבל כלכלנים רבים אחרים רואים שינויים דרמטיים פחות לפניהם. סקר שנערך בקרב כלכלנים של בעל הטור של בלומברג, אלכסיס ליאונדיס, מצא כי רובם מצפים שהמחירים הממוצעים יישארו בטווח של 5% מהרמות של היום בשנת 2023. צוות בצוות מורגן סטנלי לא מזמן אף חזה עלייה של 3% במחירי הנדל"ן בשנה הבאה.
המחירים כבר החלו לרדת ברחבי ארה"ב: המחירים החציוניים בבתים קיימים היו כ-379,100 דולר באוקטובר, ירידה של 8.4% משיא של 413,800 דולר ביוני, על פי איגוד המתווכים הלאומי.
במידה שמחירי הנדל"ן יורדים, זו סיבה לחגיגה, לא למפח נפש, אמר לולר. מחירים נמוכים יותר יקלו על קונים בפעם הראשונה לרכוש נכס נדלני. "זה בעצם טוב," אמר לולר. "אני חושב שזה יהיה טוב אם הסבירות לרכישת בית תשתפר".
