איך לקבל הכנסה חודשית קבועה עם מינימום כאב ראש?

אילה מלילי, מנהלת נכסים מאז שנת 2008, התחילה את הקריירה שלה בתחום הנדל"ן כסוכנת * היום היא מציעה לבעלי נכסים שקט נפשי ודמי ניהול אטרקטיביים שיחסכו מהם הוצאות רבות במידה ותהליך ההשכרה נכנס לקשיים * שווה בדיקה

^{נכס‭ ‬שהיה‭ ‬בניהולה‭ ‬של‭ ‬אילה‭ ‬מלילי‭ ‬כרגע‭ ‬עומד‭ ‬למכירה‭ ‬ב‭ -‬ 399,000‭ ‬למעוניינים‭ ‬צרו‭ ‬קשר}

ישראלים רבים בלוס אנג'לס, המחזיקים בנכסי נדל"ן לצורך השכרה, נהנים מהכנסה חודשית קבועה, אבל נהנים הרבה פחות מכאב הראש הנלווה לניהול הנכס. תשאלו כל אדם שהשכיר אי פעם את הנכס שלו והוא יספר לכם על דיירים שמתעכבים בתשלומים, טלפונים באמצע הלילה מהדיירים עם תלונות על בעיות בצנרת, סתימה בשירותים, דליפה מהגג ועוד שאר מריעין בישין.

כל אלו לא צריכים להרתיע אף אחד מלהשכיר את הנכס שלו ולהינות מתשואה חודשית קבועה. לשם כך בדיוק קיימים שירותיהם של מנהלי נכסים הדואגים שבעל הנכס יקבל את שכר הדירה שלו מדי חודש ודואגים לטיפול השוטף בדירה ולפניות הדיירים.

אילה מלילי, מנהלת נכסים מאז שנת 2008, התחילה את הקריירה שלה בתחום הנדל"ן כסוכנת. לאחר שאחד הלקוחות שלה ביקש שתנהל עבורו גם את הנכס שרכש ממנה, בניין מגורים גדול, היא גילתה את יכולות הניהול שלה. "זה התחיל עם בניין אחד ואז הגיעו עוד לקוחות שביקשו את שירותי כמנהלת נכסים. היום אני כבר עושה את זה פול-טיים", היא אומרת.

מה זה אומר בדיוק לנהל נכס?

"זה אומר לעשות הכל, מא' ועד ת'. למצוא את השוכרים הנכונים, לבדוק את הקרדיט שלהם ולוודא שכל מה שהם כתבו בטופס ההשכרה אכן נכון, שזהו מקום העבודה שלהם, שהקרדיט שלהם טוב, שהם עמדו בתשלומים במקום הקודם בו התגוררו וכו'. זה אומר לדאוג ששכר הדירה מתקבל בזמן כך שהתשלום יכנס לחשבון הבנק של בעל הנכס מדי חודש. זה אומר לקבל טלפונים בכל שעות היום מהדייר אם יש צורך בתיקונים שונים. במידת הצורך. זה גם אומר נטילת אחריות על תהליך פינוי הדייר מהבית במידה והוא אינו עומד בתשלומים".

הרבה דיירים בתקופת הקורונה ניצלו את המצב והחוקים על מנת לא לשלם שכר דירה. איך ניתן להתמודד עם המצב?

"למזלי, רוב השוכרים שלי כן המשיכו לשלם בזמן, כי אני מאוד מקפידה על השוכרים שאנו חותמים איתם על חוזה שכירות. אבל היה לי מקרה של אדם שחשב שבגלל המצב הוא לא צריך לשלם. הסברתי לו שזה שיש קורונה זה לא אומר שהוא לא צריך לשלם בכלל, מדובר בדחיה בלבד אבל בסופו של דבר הוא יצטרך לשלם את מלוא הסכום. אנשים שיש להם קרדיט טוב – אלו הם האנשים שאני בוחרת לשכור את הנכסים – לא רוצים לקלקל את הקרדיט שלהם והם עומדים בתשלומים".

מה עושים בכל זאת אם הדייר לא משלם?

"אנו נותנים לו 3 ימי התרעה. צריך לדעת את החוק עם זאת, יש הרבה חוקים ב- Fair Housing Law ולכן חשוב לדעת את החוק לפני שמפנים מישהו מהבית כי על כל טעות קטנה, אתה יכול להפסיד כסף. עברתי מבחנים כדי ללמוד את החוק הזה היטב".

הרבה פעמים אנשים מכניסים דיירים לבית ומגלים שהם לא הדיירים האידיאלים, מה עושים אז?

"בגלל זה חשוב מאוד לעשות את הבדיקה לפני שמשכירים את הנכס ולדעת את החוק ולנצל אותו לטובתך. היו לי מקרים שאנשים הכניסו חיות לבית למרות שחוזה השכירות אסר על הכנסת חיות מחמד. הטענה הפופולארית היום היא שמדובר בחיה, (כלב או חתול למשל) כחיית טיפול נפשי (Emotional Support animal). קל מאוד לקבל תעודות אונליין שמדובר בחיה לתמיכה נפשית ובעל הדירה יכול לדרוש מכתב מרופא מוסמך שיאשר שאכן מדובר בחיה שכזאת, ואת זה כבר לא כל כך קל להשיג".

שמעתי על מקרים בהם אנשים השכירו בית והפכו את הבית או הגראג' למקום גידול למריחואנה. מה עושים במקרים כאלו?

"בחוזה השכירות אני תמיד כותבת שיש לי את האופציה לעשות מדי 90 יום Walk-through, בדיקה של הנכס. די בסעיף הזה על מנת להרתיע אנשים המתכננים להפוך את הנכס למשהו שהוא לא יועד עבורו. אני זוכרת מקרה שהיה לי כסוכנת נדל"ן כשלקוח ביקש שאמכור עבורו את הבית. הדייר שלו הפך את הבית שלו למקום גידול למריחואנה והרס לו את הבית. השארנו לו הודעת פינוי על הדלת ולאחר מכן, לקחנו את הבית בחזרה אלינו והעמדנו אותו למכירה. חשוב מאוד לדעת לעשות את כל התהליך הזה נכון ועל פי החוק כי במידה ולא, זה עלול להתנקם בך ולעכב את כל התהליך".

האם בעל הבית צריך להיות מעורב בכל תהליך הפינוי, שכירת עורך הדין וכו'?

"לא. אני עושה את כל התהליך הזה בעצמי. שכירת עורך דין עשויה להיות מאוד יקרה במקרים של פינוי דיירים, אבל אני מכירה את התהליך היטב, מה שחוסך שכירת עורך דין".

כמה את גובה על ניהול הנכס?

"המחיר הרגיל בשוק הוא -10 אחוז משכר הדירה, אך אני לוקחת 8 אחוז כסכום היכרות לבתים פרטיים ו-5 אחוז לבניינים. את הסכום הזה, אגב, אפשר להוסיף לסכום השכירות כך שבעל הדירה בסופו של דבר לא משלם על דמי הניהול".