מה קורה בשוק הנדל"ן הקליפורני? התשובה תלויה במי אתה שואל, אומר לורנס יון, הכלכלן הראשי של האיגוד הלאומי של מתווכים. "יש אנשים שיגידו שזה נורא", אמר לכתבי נדל"ן בכנס שנערך לאחרונה. "אחרים יגידו שזה אחד הדברים הגדולים ביותר שקרו אי פעם".
"לכן, יש לנו שוק נדל"ן ממש מוזר שבו מחירי הנכסים בשיא, ובעלי בתים מחייכים. (אבל) אם אתה שואל אנשים שעוסקים בתעשייה – מתווכים, מלווי משכנתאות – הם אומרים, 'זו אחת משבר הדיור הגרוע ביותר שראיתי אי פעם'".
שבעה כלכלנים סקרו את גודלו של שוק הנדל"ן האניגמטי של השנה בכנס הלאומי של איגוד עורכי הנדל"ן באוסטין. עם שקופיות, תרשימים וסטטיסטיקות, הם אמרו בעצם את אותו הדבר: מכירות הבתים נמוכות מדי, והמחירים והריביות גבוהים מדי.
לפני שנה אמרו כלכלנים שהתמונה עגומה מכיוון שמכירות הבתים ירדו לשפל של 30 שנה. אבל הדברים יהיו טובים יותר ב-2024, הם חזו. במקום זאת, 2024 התבררה כ"שנת הראש המזויף", אמרה סלמה הפ, כלכלנית ראשית של חברת נתוני הנדל"ן CoreLogic. "התחלנו את השנה בציפייה להתאוששות בשוק הדיור, והתברר שזה היה יותר מאותו הדבר", אמרה. להלן דגשים של מה שהיה לכלכלנים לומר.
מחירי בתים
– מחירי הדירות צפויים לעלות ב-5.7% השנה, עלייה מ-3.9% ב-2023, למרות ריביות גבוהות ואתגרי סבירות, לפי Hepp של CoreLogic.
– אבל קצב צמיחת מחירי הנכסים צפוי להאט במהלך המחצית השנייה של השנה, אמרה אודטה קושי, סגנית הכלכלנית הראשית של First American Financial Corp. עלייה במלאי למכירה וירידה בביקוש עקב מחירים גבוהים סבירות מוגבלת תגרום לצמיחת המחירים "להאט", לדבריה.
מכירת בתים
– Yun חזה שמכירות הבתים בארה"ב יעלו ב-2024 וב-2025, ויגיעו לרמות שלפני ה-COVID עד 2026.
הוא חזה שיותר מ-5 מיליון בתים חדשים וקיימים יחליפו ידיים השנה, לעומת קצת פחות מ-4.8 מיליון ב-2023. קרוב ל-6 מיליון בתים יחליפו ידיים בשנה הבאה, לדבריו.=
– עלייה בבניית בתים בשנים האחרונות הגדילה את המלאי למכירה גם כאשר מלאי הבתים הקיימים ירד. נתוני NAR מראים כי בתים חדשים היוו 30% מהדירות למכירה השנה, לעומת 16% לפני המגיפה.
עם זאת, ירידה לאחרונה בהתחלות הדיור עשויה להפוך את המגמה הזו.
שיעורי המשכנתא
– בשנה שעברה, חזו כלכלני נדל"ן שהריבית על המשכנתא תרד מממוצע של 6.8% בהלוואה ל-30 שנה לקצת יותר מ-5% השנה. אבל שיעורי ההלוואות לנדל"ן עלו במעט ל-6.9% השנה עד כה, לאחר שהפדרל ריזרב דחה את הקיצוץ עד מאוחר יותר השנה. אף אחד מהכלכלנים לא סיפק תחזית לגובה ריבית המשכנתאות לשנה הבאה.
סבירותרכישה
– מחירי דירות גבוהים ושיעורי משכנתא גבוהים באופן מתמשך מעלים חסמים עבור רוכשים דירה ראשונה.
תשלום המשכנתא הטיפוסי לרוכש דירות בארה"ב עולה ב-82%, לכמעט 1,700 דולר בחודש, מאז השנה שקדמה למגיפה, כך עולה מנתוני CoreLogic. בדרום קליפורניה, תשלום המשכנתא הטיפוסי הוכפל ל-4,123 דולר לחודש מאז המגיפה.
– קונים בתים בלוס אנג'לס/מחוז אורנג' הפסידו 320,500 דולר בכוח הקנייה כאשר שיעורי המשכנתאות יותר מהכפילו את עצמם ב-2022, אמר הכלכלן הראשי של זילו סקיילר אולסן. זאת בהשוואה לאובדן כוח קנייה של 120,100 דולר במדינה כולה.
"בתים טיפוסיים כבר אינם סבירים למשק בית עם הכנסה בינונית בארה"ב", אמר אולסן.
– קונה בית בעל הכנסה בינונית צריך להוריד לפחות 81% כדי לעמוד בתשלומים החודשיים באזור לוס אנג'לס-מחוז אורנג', לפי זילו. בסן פרנסיסקו, שם ההכנסה גבוהה יותר, קונים בעלי הכנסה בינונית צריכים מקדמה של 74% כדי לקבל תשלום סביר.
"המשמעות היא שמשק בית בעל הכנסה בינונית אינו מועמד לרכישת בית בלוס אנג'לס", אמר אולסן.
– תושבים צעירים רבים מתוסכלים, הוסיף יון. "הם אומרים שהחלום האמריקאי נראה מחוץ להישג ידם, או פשוט בלתי אפשרי".
בעלי בתים
– בעלי בתים "יושבים על המון הון עצמי", אמרה קושי, בהתייחסות לערך הבתים מעל מה שחייבים על המשכנתא. 42% מתושבי ארה"ב מחזיקים בתים משולמים לגמרי.
אנשים אלה אינם מושפעים משיעורי משכנתא גבוהים אם הם יבחרו למכור ולקנות בית חדש. עם זאת, מרבית בעלי הבתים הללו הם "בומרים" שמזדקנים.
– לבעלי בתים עם משכנתא יש הון עצמי של כ-17 טריליון דולר, בעוד שההון העצמי של כל בעלי הדירות מסתכם בכ-32 טריליון דולר. בקליפורניה, לבעל הבית הממוצע יש הון עצמי של 605,000 דולר.
"העלייה בהון העצמי תורמת ל'אפקט הנעילה', ומגבילה עוד יותר את מספר הבתים למכירה", אמר הפ. "הם לא רוצים להתמודד עם רווחי הון (מס) בגלל רווחי ההון שיש להם".
בעלי בית בודדים חייבים לשלם מיסים על רווחים של יותר מ-250,000 דולר כאשר הם מוכרים את ביתם, בעוד שזוגות נשואים חייבים לשלם מיסים על רווחים של יותר מ-500,000 דולר.
משקיעים
– המשקיעים היוו כמעט 30% מהרכישות של דירות חד-משפחתיות השנה, לעומת כ-20% לפני המגפה.
בנייני משרדים
– ירידה בשוק המשרדים לא תפיל את הכלכלה מכיוון שלבנקים יש עתודות לחסום אותם מהפסדי נדל"ן", אמר ריצ'רד ברקהם, הכלכלן הראשי העולמי של תיווך נדל"ן מסחרי CBRE.
תפוסת המשרדים יורדת מאז שהמגפה הגבירה את העבודה מרחוק, וגרמה לחלק מבעלי הבניינים להפר את ההלוואות שלהם. ויותר מ-100 מיליארד דולר בהלוואות משרדיות מגיעות לפירעון השנה, על פי חברת המחקר והנתונים MSCI.
אבל ברקהם לא מצפה ל"גל של ברירות מחדל". אם בניינים מייצרים הכנסה, הבנקים "יאריכו ויעמידו פנים", כלומר ירחיבו את ההלוואות למרות כל מצוקה כלכלית אפשרית. המלווים "לא באמת רוצים לקבל חבורה שלמה של נדל"ן בחזרה. … הם לא רוצים לנהל נדל"ן. הם לא רוצים שום קשר לנדל"ן", אמר. "ברירות המחדל גדלות, אבל אין 'פייר סייל' נרחבת בנדל"ן מסחרי בכלל."
