במשבר של 2008 התרסקו המחירים לאחר שנחשפה ההתנהלות חסרת הזהירות של שוק הנדל"ן ■ כיום השוק בריא יותר והבנק הפדרלי מעלה את הריבית כדי לשלוט באינפלציה * ברבעון הראשון של השנה השלימו מחירי הדיור בארה"ב עלייה של 37% בשנתיים, המהירה מסוגה * עכשיו הריל אסטייט משמיע חריקת בלמים – סקירה ותחזית
סוכני נדל"ן ידועים באופטימיות שלהם. לינדסי גרסיה, מתווכת ממיאמי, אינה יוצאת דופן: היא מהללת את האקלים החם של העיר ואת המסים הנמוכים, שמשכו לפלורידה גל של מהגרים. במשך רוב השנתיים האחרונות, כותב "האקונומיסט", מתווכים בארה"ב נהנו מבוננזה. קונים נלחמו זה בזה עם הצעות מחיר גבוהות, ורכשו בתים אפילו לפני שראו אותם. אבל אז התחילו הריביות על המשכנתאות לטפס, וציננו מעט את ההתלהבות. רק בתים ששופצו באחרונה או שהיו מוכנים למעבר מיידי של דיירים חדשים קיבלו הרבה הצעות, לדברי גרסיה. כעת הריבית קופצת שוב, ונראה ששוק הנדל"ן יעצור בחריקת בלמים.
ב–15 ביוני העלה הבנק הפדרלי את הריבית ב-0.75%. יום לאחר מכן טיפסה הריבית הקבועה על משכנתאות ל-30 שנה ל-5.78%, עלייה של יותר מ-0.5% לעומת השבוע הקודם. עד ה-17 ביוני, שניים מעמיתיה של גרסיה קיבלו ביטולים מצד לקוחות שאמרו שכבר אין ביכולתם לרכוש את הנכס שהסכימו לקנות.
מצוקת הקונים ממחישה עד כמה ברוטלית היתה העלאת הריבית, וכמה מיידית ההשפעה על מגזרים הרגישים לכך, כמו הדיור. בינואר היו הריביות על משכנתאות כ-3%, מעט יותר מהשפל ההיסטורי של 2.67% בזמן המגפה. מאז, במהירות שלא נראתה מאז שנות ה-80, הנתון כמעט הוכפל. בינואר, קונה עם הון עצמי של 100 אלף דולר שבאפשרותו לשלם החזר חודשי של 3,000 דולר, יכול היה להרשות לעצמו נכס ב-815 אלף דולר. היום הוא ייאלץ להסתפק בנכס בעלות של 600 אלף דולר.
המחשבה על היפוך מגמה בשוק הנדל"ן מעלה זיכרונות ממשבר הדיור ב-2008, אך יש הבדל משמעותי בין השניים. עליית הריבית לפני המשבר הקודם חשפה עד כמה שוק המשכנתאות התנהל בחוסר זהירות. ציון FICO החציוני, שמדרג את כושר פירעון החובות של הלקוחות, גבוה היום ב-48 נקודות ממספרו לפני המשבר הפיננסי, שהיה אז 700. המאזנים של משקי הבית יציבים יותר, בין היתר בזכות הסיוע מתקופת מגפת הקורונה, וההלוואות שנלקחו לטובת רכישת בתים קטנות בהרבה ממה שהן היו בתחילת שנות ה-2000. חוב המשכנתאות הכולל הוא כעת 65% מהכנסות משקי הבית, לעומת כמעט 100% ב-2007.
למרות ש"כיסים" של חוב מפוקפק עלולים להסתתר בצללים של השוק, פחות סביר שעליית הריבית תחשוף חולשות ברמה של מתן הלוואות שיובילו למעגל נפילת מחירים ועיקולים. הבעיה ב–2022 היא מחירי הבתים עצמם. "המראת המחירים שראינו בשנתיים האחרונות היא חסרת תקדים", אומר אנריקה מרטינז גרסיה מהבנק הפדרלי של דאלאס. ברבעון הראשון של השנה, השלימו מחירי הדיור בארה"ב עלייה של 37% בשנתיים, המהירה מסוגה. במקביל, לפי נתוני פלטפורמת החיפוש רדפין, שכר הדירה המבוקש בארה"ב גבוה כעת ב-15% ביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה. בקיץ, כשחוזים חדשים ייחתמו, המחירים המעודכנים יתרמו לעלייה במדד המחירים לצרכן. ואכן, עלויות דיור היו אחראיות ל-20% מהעלייה החודשית במדד המחירים לצרכן ביוני. "צינון שוק הדיור הוא כמעט תנאי הכרחי להתחלת השגת שליטה על האינפלציה", אומר מרטינז גרסיה. לכן, ההאטה בשוק הדיור תהיה הפעם מתוכננת.
המצב בארה"ב ייחודי
התוצאה הטובה ביותר תהיה אם הבנק הפדרלי יצליח להאט את שוק הנדל"ן מספיק כדי לשלוט על האינפלציה, בלי להגזים. ריבית גבוהה צפויה לפגוע תחילה במספר העסקות. כתוצאה מכך יירדו מחירי הנכסים, הודות למאפיין מיוחד של שוק הדיור והמשכנתאות האמריקאי: רוב המשכנתאות הן ל-30 שנה, ונושאות ריבית קבועה. בלי מאפיין זה, הנפילה במספר העסקות היתה מובילה למצוקה פיננסית בקרב בעלי הבתים. ברוב המדינות, מקבלים לווים משכנתא בריבית קבועה רק לשנתיים עד חמש שנים. המצב האמריקאי הייחודי נובע מכך שהוקמו סוכנויות נדל"ן במימון ממשלת ארה"ב, במטרה לעודד בעלות על בתים. זה גורם למוכרים פוטנציאליים להעדיף להחזיק בביתם כדי לא לוותר על המשכנתא הזולה שלהם כשהריבית עולה. קונים, מצדם, כבר לא יכולים להרשות לעצמם את הבתים שרצו. לכן, ברדפין צופים שהשוק ייכנס ל"תקופת התקררות" עד סוף השנה.
אך דברים בהחלט יכולים להסתבך, ביחס לשנות ה-80, אם הבנק הפדרלי לא יצליח להיות מדויק מספיק כדי לייצב את השוק בלי לגרום למחירים להתמוטט. המראת המחירים הקיצונית מקשה על המצב. ההמראה יוצאת הדופן בשנתיים האחרונות לא התיישבה עם ההסברים המקובלים, כמו אופי דור ה-Y או בעיות בהיצע. גורמים אלה נשללו, ונשארו רק הציפיות והפחד לפספס את ההזדמנות האחרונה לרכוש בית. צינון שוק הנדל"ן לרמה שתצנן את האינפלציה זה דבר אחד. אבל להוציא אוויר מבועה בלי לפוצץ אותה, זה סיפור אחר לגמרי.
