רק כשחשבנו שדברים חוזרים סוף סוף לשיגרה – קליפורניה מאריכה את החוקים להגנת הדייר בעקבות משבר הקורונה * בעלי נכסים ומשכירים כאחד – כל מה שאתם צריכים לדעת מאת אילה מלילי
נקודות מפתח:
– הגנות הפינוי שהיו אמורות להסתיים ב-31 בינואר הוארכו עד ה-30 ביוני 2021
– דרישות הודעה חדשות נכנסו לתוקף ב-1 בפברואר.
– משכירים אינם רשאים לגבות אגרות מאוחרות או להעלות דמי שכירות או אגרות עבור דיירים המעידים על מצוקה כלכלית הקשורה ל-COVID-19.
– תוכנית סיוע פדרלית לשוכרים ולמשכירים עשויה לשלם 80 אחוז משכר הדירה של הדייר אם בעל הבית יוותר על שאר הסכום שחייבים לו.
ב-29 בינואר 2021 פורסם החוק של 91 לסנאט בקליפורניה, שתוקפו מיידי. הצעת החוק 91 של הסנאט הקליפורני משתרעת עד ליום 30 ביוני 2021, על הגנות הדיירים הקיימות במסגרת הצעת חוק 3088, שאמורה הייתה להסתיים ב-31 בינואר, ומספקת הגנות נוספות לדיירים החווים מצוקה כלכלית הקשורה ל- COVID-19. הצעת החוק 91 של הסנאט מציינת גם את תוכנית הסיוע הממלכתי בשכירות, המאפשרת למדינה ולממשלות המקומיות להעניק סיוע בשכירות לדיירים זכאים, תוך שימוש בכספים המוזרמים על ידי הממשלה.
החל מ-1 ביולי 2021, בעלי בתים שלא קיבלו סיוע כספי באמצעות תוכנית DHCD עשויים להגיש תביעות להשבת דמי שכירות שטרם שולמו ושכר טרחה אחר שנצברו בין התאריכים 1 במרץ 2020 ל-30 ביוני 2021. אם בעלי הנכס מעוניינים להחזיר דמי שכירות שלא שולמו ושכר טרחה אחר בבית המשפט לתביעות קטנות, עליהם להמתין עד ל-1 באוגוסט 2021. בעת הגשת התלונה לבית המשפט, על בעל הדירה לכלול תיעוד המראה כי בעל הדירה עשה מאמץ בתום לב לבחון האם ניתן לקבל סיוע בשכירות ממשלתית לשוכר או להשיג סיוע בשכירות מכל גורם ממשלתי כלשהו, או מצד שלישי אחר. אם בעל הבית סירב להשיג סיוע בשכירות כלכלית לדייר שהיה זכאי למימון זמין, בית המשפט רשאי להפחית את הנזקים שנפסקו לבעל הדירה.
SB91 COVID-19: סיוע פדרלי בשכירות
ב- 29 בינואר 2021 חתם המושל ניוסום על SB91 בהארכת הקפאת הפינוי בקליפורניה, אשר חלה על שכירות מגורים (לא מסחרית). ההקפאה אמורה להסתיים ב -31 בינואר, והחוק החדש יאריך אותה עד 30. ביוני. על פי החוק החדש, אם דייר יצהיר על מצוקה כלכלית עקב המגפה וישלם 25% מהשכר הדירה שהיה חייב מספטמבר 2020 עד יוני 2021 לא ניתן לפנות את הדייר. מעשית, המשמעות היא שכל עוד 25% משכר הדירה לכל אותה תקופת זמן משולמת עד ל-30 ביוני (גם אם כל זה משולם ביום האחרון), זה מונע מהמשכיר לפנות את הדייר בגין שכר הדירה שלא שולם. בעל הבית עדיין יכול לפנות לבית המשפט לתביעות קטנות כדי להחזיר את שכר הדירה שלא שולם, אך פינוי בגין אי תשלום אינו אפשרות.
ל-SB91 יש רכיב לסיוע בשכירות הנותן למשכירים את האפשרות לבטל את הסכמתם לתוכנית, המשתמשת בכ- 2.6 מיליארד דולר בכספים ממשלתיים שקיבלה קליפורניה מחבילת הסיוע הפדרלית האחרונה. אם בעל הדירה יבחר להשתתף בתכנית, המדינה תכסה 80% משכר הדירה שאינו משולם על ידי השוכר מאפריל 2020 ועד מרץ 2021, כל עוד בעל הבית יסלח על שאר החובות ולא יבצע פינוי. אם בעל הדירה יסרב להשתתף, המדינה תכסה 25% משכר הדירה שלא שולם על ידי הדייר, מה שבאופן תיאורטי יאפשר לדייר להימנע מפינוי במסגרת הקפאת הפינוי.
הנחיות נוספות למשכירים בקליפורניה
1. כבעל בית, ייתכן שיהיו לך זכויות נוספות במסגרת כתב הזכויות של בעל הבית של קליפורניה, שהוא מערך חוקים המספק הגנה לבעלי בתים העומדים בפני עיקול. החוק מרחיב את הגנות מגילת זכויות בעלי הבית על קליפורניה
(ראו: oag.ca.gov/hbor) כדי לכסות את כל הדיור שבבעלות בעלי בתים מאחת לארבע יחידות. זה כולל דרישת חוזה למשך 30 יום לדון במצב הכספי של הלווה ואפשרויות להימנע מעיקול.
2. זכרו לנהל רשומות. רשומות לשמירה יכולות לכלול תקשורת עם הדיירים שלך, תקשורת עם ספק המשכנתא שלך, הצהרות הבנק שלך, הוכחת תשלומים ששולמו ו / או החמצת תשלום הדיירים ומסמכים דומים. רישומים טובים יכולים להיות חשובים מאוד כאשר אתה מנהל משא ומתן על פתרון עם הדייר שלך, נפגש עם נציג סיוע משפטי או מגיש שכירות בעבר בבית משפט לתביעות קטנות.
3. החל משנת 2021, הסוכנות למימון דיור בקליפורניה תציע גם סיוע במשכנתא למשקי בית ובעלי בתים מוסמכים בקליפורניה במסגרת התוכנית הלאומית להסדר משכנתא. חפשו משאבים עתידיים משירותי תמיכה במשכנתאות הלאומיות בהסדר משכנתאות של CalHFA , הנגישים בכתובת www.calhfa.ca.gov/nms.htm.
==
לעזרה מא' עד ת' בכל מה שקשור לבעלי נכסים ודיירים, צרו איתי קשר – אשמח לעזור! טל': 818-98-9689, אילה.
