מאמץ להחרגת בנייני דירות חדשים בלוס אנג'לס ממה שמכונה "מס האחוזות" התקדם ביום רביעי, על רקע חששות שהמס מדכא בניית דיור ומחמיר את משבר יוקר המחיה והדיור.
בהצבעה של 9 נגד 5, מועצת העיר הנחתה את תובע העירייה לנסח הצעת חוק שתבקש מהבוחרים לשנות את "תקנה ULA" (מדד ULA). תקנה זו מממנת בניית דיור מסובסד ומאמצים למניעת הומלסיות באמצעות הטלת מס על כל מכירות המקרקעין ששוויין עולה על 5.3 מיליון דולרים. ברגע שההצעה תנוסח, היא תצטרך לחזור לאישור סופי של המועצה כדי להיכלל בקלפיות בבחירות של חודש נובמבר.
מהו מס ULA ומה השינוי המוצע?
מס ULA, שאושר על ידי הבוחרים בשנת 2022, מוכר אמנם כ"מס האחוזות", אך הוא חל בפועל על כמעט כל הנכסים – בין אם הם אחוזות ובין אם לאו – אם הם נמכרים בסכום של למעלה מ-5.3 מיליון דולר. המס עומד על 4%, והוא עולה ל-5.5% עבור מכירות בגובה 10.6 מיליון דולר ומעלה.
תחת הצעת החוק החדשה, מס ULA לא יחול על בנייני מגורים מרובי משפחות (multifamily) שנמכרים בתוך 10 שנים ממועד בנייתם. כמו כן, יובאו בפני הבוחרים מספר שינויים טכניים נוספים, כולל מתן היתר להשתמש בכספי ULA עבור דיור זמני למחוסרי בית.
הוויכוח: האם המס פוגע בבנייה?
מאז שעברה תקנת ULA, בניית בנייני הדירות בלוס אנג'לס צנחה באופן דרסטי. כמה מחקרים מצאו כי המס הנוסף על מכירת נכסים שיחק תפקיד מרכזי בירידה זו, מאחר שהוא מוסיף עלויות משמעותיות ליזמים. הדבר הוביל לחשש שהמס, במובנים מסוימים, מחמיר את משבר הדיור על ידי דיכוי היצע הדירות החדש.
קואליציה של קבוצות עסקיות ופעילים בעד-פיתוח ובנייה לחצו על המועצה לתקן את התקנה, בין היתר בתקווה שהמהלך יבלום יוזמה אפשרית אחרת בבחירות בנובמבר, אשר שואפת לבטל כליל את מס ULA ומסים דומים אחרים. מנגד, תומכי מס ULA נלחמו נגד ההחרגה של הבנייה החדשה. הם טוענים כי גורמים אחרים – כמו שיעורי ריבית גבוהים – הם הסיבה האמיתית לירידה המתמשכת בבנייה מזה מספר שנים. הם גם מצביעים על זינוק בבנייה חדשה במהלך שלושת החודשים הראשונים של השנה כדי לטעון שמוקדם מדי לדעת מהי ההשפעה ארוכת הטווח של המס.
ג'ו דונלין, המנהל המקצועי של קואליציית "United to House LA" שניסחה וקידמה את תקנת ULA, כינה את הטענות שהמס פוגע בבנייה כ"לא מדויקות". הוא הוסיף כי אם הצעת החוק המוצעת תעבור, הדבר עלול להוביל לאובדן של עשרות מיליוני דולרים בשנה המיועדים למאבק במשבר הדיור. "תקנת ULA כבר ניצחה בקלפיות של לוס אנג'לס, ו-58% מתושבי העיר אישרו אותה כחוק בנובמבר 2022", אמר בהצהרה. "לפתוח מחדש את הדיון על ULA תחת אמתלות שווא מתעלם מרצון הבוחרים שהפך את התקנה לחוק המדינה".
החרגה נוספת: נפגעי השריפה בפאליסיידס
באותו יום רביעי, בהצבעה פה אחד, הנחתה המועצה את תובע העירייה לנסח הצעת חוק נפרדת לבחירות, אשר תחריג בעלי בתים שנפגעו מהשריפה בפאליסיידס (Palisades fire) מתשלום מס ULA למשך חמש שנים, באופן רטרואקטיבי החל מה-7 בינואר 2025. "מס ULA היווה מכשול לשיקום של פאליסיידס, והשאיר נכסים עומדים ריקים כשהתושבים שקועים בגיהנום של מיסוי ורגולציה", אמרה חברת מועצת העיר טרייסי פארק, שמייצגת את פסיפיק פאליסיידס, לפני ההצבעה. "אנחנו חייבים להתקדם עם ההחרגה הזו".
בדומה לשינויים הרחבים יותר בתקנת ULA, גם השינויים הנוגעים לפאליסיידס דורשים אישור שני של המועצה כדי להיכנס רשמית לכתב ההצבעה בבחירות.
