בשנה שעברה, שוק הנדל"ן של דרום קליפורניה נראה כמו רכבת דוהרת ללא מעצורים, עם מלחמות הצעות מחיר שהובילו את מחירי הבתים מעלה-מעלה וקונים נואשים סירבו אפילו לבדיקות של הנכסים. עכשיו, עם עליית שיעורי המשכנתאות, השוק ביולי 2022 נראה יותר כמו קטר בעלייה שנגמר לו הדלק.
המחירים בדרום קליפורניה ירדו זה החודש השני ברציפות והמכירות ירדו לרמה השלישית הנמוכה ביותר מאז תחילת המגפה. מלחמות הצעות מחיר אינן באות בחשבון כעת, המוכרים מורידים מחירים והבתים נמצאים הרבה יותר זמן באתרי בתים למכירה. עליית ריבית המשכנתא דחקה חלק מהרוכשים מהשוק, בעוד שאחרים יושבים בצד וממתינים לירידת הריבית.
"אנחנו שומעים את זה כל יום, 'אנחנו רק רוצים לראות לאן השוק הולך'", אומרת סוזן סייני, מנכ"לית Active Realty Inc. שבסיסה ב-Irvine, על רוכשי הדירות של היום. "אין הרבה קונים עכשיו." כתוצאה מכך, מחיר הבתים החציוני של דרום קליפורניה – או המחיר באמצע כל המכירות – ירד ל-740,000 דולר ביולי, ירידה של 1.3% מחודש קודם וירידה של 2.6% מהשיא בכל הזמנים של אפריל, 760,000 דולר לפי נתוני CoreLogic שפורסמו על ידי DQNews ביום רביעי, 17 באוגוסט. החציון של החודש שעבר עדיין היה גבוה ב-8.8% מיולי 2021. אבל זו עליית המחירים השנתית הקטנה ביותר – והראשונה בחד ספרתי – ב-23 חודשים.
מכירות יולי ירדו ב-34.8% לעומת אשתקד ל-16,390 עסקאות. המכירות בחודש שעבר ירדו ב-20% מיוני בלבד, מה שסימן את יולי השני באיטי ביותר מאז 1988. יולי האחרון עם פחות מכירות היה ב-1995.
שיעורי משכנתא גבוהים יותר הם הסיבה העיקרית להאטת המכירות ולצמיחת מחירים איטית יותר, אומר הכלכלן הראשי של רדפין, דריל פיירוות'ר. "כאשר שיעורי המשכנתא עולים והופכים את הלוואות הדירות לפחות זולות, יותר בעלי בתים פשוט מצטמצמים", אמר פיירוות'ר. "ובדרום קליפורניה, שיעורי המשכנתא הגבוהים הללו יכולים לתרגם למאות, אם לא אלפי דולרים נוספים בחודש."
שיעורי המשכנתא היו בממוצע 5.39% בשלושת החודשים שהסתיימו ביולי, לעומת 2.94% שנה קודם לכן.
בשיעורים הנוכחיים, קונה עם מקדמה של 20% על משכנתא ל-30 שנה ישלם 3,319 דולר חודשי על נכס במכירה ממוצעת של 740,000 דולר בחודש שעבר. זו עלייה של 1,043 דולר בחודש – או כמעט 46% – מהתשלום החודשי הטיפוסי בשנה שעברה של 2,276 דולר.
"שוק הדיור מאט כאשר שיעורי המשכנתא הגבוהים יותר דוחים רוכשי דירות פוטנציאליים רבים", אומרים ברדפין בדו"ח דיור שפורסם ביום שלישי, 16 באוגוסט, "זאת בניגוד מוחלט לשנה שעברה, כאשר לעתים קרובות הם היו צריכים לעשות הכל כדי לנצח במאסק על זכות החתימה על הנכס".
מינוף קונים מוגבר הוביל לעלייה בכשלונות לאסקרו. לפי Redfin, שיעור האסקרו – שירותי הנאמנות הכושלים – הגיע ל-16.1% ברחבי הארץ בחודש שעבר, האחוז השלישי בגובהו ברשומות. באופן מקומי, 20.6% מהאסקרו שנכשלו ביולי קרו במחוזות ריברסייד וסן ברנדינו, ואחריהם 18% במחוז לוס אנג'לס ו-16.4% במחוז אורנג', נכתב בדו"ח.
לקונים יש גם יותר בתים לבחירה מכיוון שמספר הבתים הרשומים למכירה עלה לרמות שלא נראו מאז אביב 2020. נכון ל-4 באוגוסט, בדרום קליפורניה היו 32,344 בתים למכירה, עלייה של 53% לעומת שנה קודם לכן. "המיתון הממשמש ובא מביא את הקונים אל קצה המושבים שלהם, מודעים לחלוטין לכך ששוק הדיור הואט באופן משמעותי", כתב מחבר דוחות הדיור, סטיב תומס, בפרשנותו האחרונה. "לבתים לוקח הרבה יותר זמן להימכר. מספר הפחתות המחירים גדל במהלך החודשיים האחרונים. כתוצאה מכך, קונים רבים יושבים בצד ומחכים לירידת המחירים”.
יותר בעלי בתים בוחרים גם להישאר במקום במקום למכור את בתיהם ולקנות אחרים בגלל מחירים גבוהים יותר ושיעורי משכנתא גבוהים יותר, אמר פיירוות'ר, כלכלן ראשי ב-Redfin. לכן, רישומים "מיושנים" בשוק הם הסיבה העיקרית לכך שיותר בתים נמכרים. מספרי Redfin מראים כי רישומים חדשים ירדו ב-21-22% במחוזות לוס אנג'לס ואורנג' וב-4.5% באימפריה הפנימית.
מכירות הבתים והמחירים בקליפורניה הראו סימנים של האטה עוד לפני עליית שיעורי המשכנתאות, הוסיף ריק שארגו, סגן נשיא בכיר להערכת שוק ב-Atom Data Solutions. כשזה קרה, המכירות היו אמורות לצנוח. "ככה הלולאה אמורה לעבוד, נכון?" אומר שרגה. "המכירות עולות, המחירים עולים, ואז עולים עד לנקודה שבה הקונים מחליטים שהמחירים גבוהים מדי, והמכירות יורדות, ובעקבותיהן בדרך כלל מחירי מחירון נמוכים יותר, צמיחה איטית יותר ולפעמים תיקון מחירים".
למרות ההאטה הנוכחית, לא שרגה ולא פייר-וות'ר צופים שהמחירים ירדו מהשנה שעברה. ואם הם אכן יקרו, הם לא יהיו כמו 2007-12, כאשר החציון של דרום קליפורניה ירד ב-48%. פייר-וות'ר צופה שגידול המחירים השנתי עשוי להאט ל-5% או פחות עד החורף הבא, ללא מיתון. במקרה זה, תיתכן הפחתת מחירים שנתית. "אבל אני מתחיל להיות יותר אופטימי שלא יהיה לנו מיתון", אמר פיירוות'ר. "או אם יש לנו מיתון, הוא ייגמר לפני שנדע את זה".
להלן פירוט מחירי הנדל"ן החציוניים, סך המכירות והשינויים באחוזים מהשנה שעברה בדרום קליפורניה:
• החציון של מחוז לוס אנג'לס עלה ב-5.7% ל-840,000 דולר; המכירות ירדו ב-33% ל-5,491 עסקאות.
• החציון של מחוז אורנג' עלה ב-10.5% ל-1,000,000 דולר; המכירות ירדו ב-38% ל-2,277 עסקאות.
• החציון של מחוז ריברסייד עלה ב-10.4% ל-579,500 דולר; המכירות ירדו ב-32.5% ל-2,971 עסקאות.
• החציון של מחוז סן ברנרדינו עלה ב-13.2% ל-515,000 דולר; המכירות ירדו ב-31.5% ל-2,237 עסקאות.
• החציון של מחוז סן דייגו עלה ב-9.5% ל-800,000 דולר; המכירות ירדו ב-39.8% ל-2,667 עסקאות.
• החציון של מחוז ונטורה עלה ב-10.0% ל-805,000 דולר; המכירות ירדו ב-35.5% ל-747 עסקאות.
