מחירי הדירות באוסטרליה עלו ברציפות בשלושת החודשים האחרונים. מדד מחירי הדירות בארה"ב עלה ב-1.6% מאז נקודת השפל בינואר; שערי מניות חברות הנדל"ן עלו בשיעור כפול מהשוק כולו. בגוש האירו שוק הנדל"ן התייצב. אקונומיסט בודק האם השפל בענף – אחד ממנועי הצמיחה החשובים בעולם – הגיע לקיצו.
כלכלנים ציפו להתרסקות בענף הדיור. במרס 2020, החודש בו החל הפדרל ריזרב את מסע הזנקת הריבית, השווי הממוצע של דירה במדינות העשירות היה גבוה ב-41% מאשר ב-2015. המחירים התאוששו מן השפל של משבר 2009-2007 וזינקו במהלך הקורונה. אבל אז הריבית זינקה, ייקרה את המשכנתאות והאטה את הכלכלה.
אין ספק שהמחירים ירדו. בממוצע עולמי, הם נמוכים ב-3% מהשיא הנומינלי וב-10%-8% מן השיא המותאם לאינפלציה. זהו שיעור התיקון שנראה במקרים דומים מאז סוף המאה -19. אך הפעם המצב שונה, משום שבזמן הקורונה המחירים זינקו בקצב המהיר ביותר אי-פעם ועודם גבוהים בהרבה מאשר ב-2019.
בהתרסקות אופיינית של מחירי הדיור, חלק מן המדינות סובלות יותר. זה מה שאירע אחרי המשבר הפיננסי: באירלנד המחירים צנחו במחצית, ובארה"ב – ב-20%. אבל הפעם, גם הירידות החדות הן מתונות יותר. בסן פרנציסקו הם ירדו ב-10%, בשל מעברן של חברות טכנולוגיה לפלורידה וטקסס, אך הירידה נעצרה ודירה ממוצעת עדיין עולה 1.1 מיליון דולר. באוסטרליה ירדו המחירים ב-7% בלבד לאחר זינוק מטורף בקורונה.
אקונומיסט מצביע על הבדל נוסף ממקרים קודמים: הירידה במחירי הדיור לא גורמת משבר פיננסי. הבנקים אינם נראים מודאגים מעלייה בחובות מסופקים בתחום המשכנתאות ושיעור ההלוואות המסוכנות נמוך יותר. להפך: בארה"ב שיעור חדלות הפרעון במשכנתאות הוא הנמוך ביותר מאז 2009; בקנדה שיעור החובות המסופקים הוא הנמוך ביותר אי-פעם. הירידה בהשקעות בדיור מכבידה על הצמיחה, אך האפקט קטן. הביקוש לעובדים בענף עודנו גבוה: בארה"ב הוא ממשיך לעלות בשיעור שנתי של 2.5%, ובניו-זילנד מספר המשרות הפנויות בענף הוא הגבוה בהיסטוריה.
ה"בום" הסתיים בנחיתה רכה
שלושה גורמים מסבירים את עוצמתו המפתיעה של שוק הדיור במדינות העשירות, סבור אקונומיסט: הגירה, המצב הפיננסי של משקי הבית ועדיפויות. ההגירה שוברת שיאים בעולם העשיר, והביקוש של המהגרים לדיור מסייע לשוק. כל 100,000 מהגרים לאוסטרליה מעלים את מחירי הדיור ב-1%. בלונדון, התחנה הראשונה של רבים מן המהגרים לבריטניה, שכר הדירה עלה אשתקד ב-16%.
לגבי המצב הפיננסי: העשירים הניעו את הזינוק בנדל"ן, כאשר הרגולציה שלאחר המשבר הפיננסי חסמה את הדרך בפני לווים פחות אמינים. משקי בית מבוססים יכולים להתמודד ביתר קלות עם תשלומי משכנתאות גבוהים יותר. במקביל, רבים מן הלווים נעולים בריבית קבועה ונמוכה. שיעור המשכנתאות בריבית משתנה באיחוד האירופי ירד ב-40% ב-2011 ל-15% בלבד ב-2021. המשמעות היא, שלמרות העלייה בריבית – ההחזר כאחוז מן ההכנסה נמוך מאשר לפני הקורונה, ופחות בעלי דירות נאלצים למכור אותן.
הקורונה עצמה מילאה תפקיד, כאשר הסיוע העצום של הממשלות במקביל לירידה החדה בצריכה יצרו חסכונות-יתר בטריליוני דולרים לרבים ממשקי הבית. גם חסכונות אלו מגנים עליהם מפני העלייה בריבית. מחקר של גולדמן-זאקס מלמד על מיתאם בין חסכונות-היתר לבין מחירי הדיור. הקנדים חסכו סכומים ניכרים בזמן הקורונה ומחירי הדיור שם יציבים; בשבדיה יש פחות חסכונות ושוק הנדל"ן חלש בהרבה.
כאמור, הגורם השלישי הוא עדיפויות. מחקר של בנק אוף אינגלנד אומר ששינוי ברצונות – כולל שאיפה לדירה-משרד או לבית במקום דירה – מסביר מחצית מן העלייה במחירי הדיור בבריטניה בזמן הקורונה. במדינות רבות ירד גודלה של המשפחה הממוצעת, מה שמגדיל את הרצון לבית פרטי. בזמן של אינפלציה מהירה, יותר אנשים יבקשו להשקיע בנכסים פיזיים, כמו נדל"ן או תשתית, השומרים טוב יותר על הערך הריאלי של הכסף. כל אלו יכולים להוביל לכך שהביקוש יישאר גבוה מכפי שהיה ערב הקורונה ויגביל את הירידה במחירים.
האם ייתכן שהמשבר בדיור רק נדחה במקצת? אולי, משיב אקונומיסט. חלק מהירידות בעבר היו הדרגתיות ולא חדות. הבנקים המרכזיים עשויים להמשיך להעלות את הריבית או לפחות להשאיר אותה גבוהה עד שהמחיר שלה יתחיל להיראות בצורה ממשית. אם בעלי הדירות מרגישים עניים יותר, הם מקצצים בהוצאות והאינפלציה יורדת.
אבל יש סיבה נוספת לחשוב שהרע ביותר מאחורינו. אמון הצרכנים הגיע אשתקד לשפל חסר תקדים וכעת הוא שוב בעלייה. לבעלי הנדל"ן, בממוצע, עדיין יש חסכונות-יתר ניכרים. המחסור הקבוע בדיור מוביל לכך שתמיד יש מישהו שמוכן לקנות. התיאבון לעבודה מן הבית עודנו רב. בהחלט ייתכן שה"בום" בנדל"ן הסתיים בנחיתה רכה.
