המחיר החציוני של הבתים בדרום קליפורניה הגיע השבוע לשיא חדש – 840,000 דולר, כפי שדווח על ידי חברת מעקב הנדל"ן Attom. העלייה של 2% בשנה האחרונה שברה את השיא הקודם שעמד על 831,000 דולר ונקבע ביוני 2025. הנתונים של Attom כוללים בתים פרטיים ודירות (condos), הן קיימות והן חדשות מקבלן. שוק הדיור הבלתי-נגיש באופן קיצוני הזה לא קרס כפי שקרה כאשר מצבם הפיננסי של מחפשי הדירות היה מתוח באותה מידה לפני כשני עשורים. ובעלי הבית והמשקיעים שהימרו על הנדל"ן המקומי בוודאי מרוצים מהזינוק של 84% במחירים בעשור האחרון.
אך כדאי לשקול נקודת מבט אחרת: כיצד מרגישים המקומיים שחולמים לקנות בית יום אחד כשהם חושבים על אותם מחירי בתים מרקיעי שחקים.
די להסתכל על שיעורי הבעלות על דירות ברחבי דרום קליפורניה במחצית הראשונה של 2026, על פי לשכת הסטטיסטיקה של אוכלוסיית ארה"ב (Census Bureau): השיעור הגבוה ביותר נמצא באינלנד אמפייר (Inland Empire), שם 62% מהמשפחות בעלות בתים. זהו המקום ה-21 הנמוך ביותר מבין 75 המטרופולינים הגדולים בארה"ב. שיעור הבעלות במחוז ונטורה עומד על 61% (המקום ה-17 הנמוך ביותר), ובמחוז סן דייגו על 56% (המקום השישי הנמוך ביותר). ומהו הגרוע ביותר במדינה? שיעור של 48% בלבד באזור המטרופוליני הכולל את מחוזות לוס אנג'לס ואורנג' קאונטי.
הגיליון האלקטרוני כתב הנדל"ן גונתן לסנר ממחיש את נטל רכישת הדירות בדרום קליפורניה על ידי חישוב מה שמחפשי הדירות באמת חושבים עליו: התשלום החודשי. קונה טיפוסי במחיר החציוני של חודש מאי עשוי לממן את הרכישה באמצעות משכנתא ל-30 שנה – כאשר הריביות עמדו בממוצע על 6.5% במהלך שלושת החודשים שעד מאי. עליו לשלם גם מס רכוש וביטוח דירה. בנוסף, אם השתמשו במקדמה של 10% בלבד – כלומר 84,000 דולר במזומן בעת סגירת העסקה – קיימת עלות נוספת עבור ביטוח משכנתא.
כל ההנחות הללו מצטברות להוצאות חודשיות משולבות של קונה פוטנציאלי בסך 5,800 דולר, שהן נמוכות ב-3% בלבד מהשיא של מאי 2024. נטל הבעלות המשוער הזה צורך 42% מהשכר השנתי הממוצע של 168,000 דולר המרוויח על ידי משק בית בן שני מפרנסים, על פי נתוני הלשכה לסטטיסטיקה של העבודה (BLS).
רוב המלווים מקצים מעמסה תקציבית כזו רק ללווים בעלי ציוני אשראי גבוהים וחובות מעטים. בינתיים, כדאי לשקול את עלות סידור המגורים החלופי. שכר הדירה הטיפוסי בדרום קליפורניה עומד על 2,800 דולר בחודש, לפי Zillow. מדובר בפחות ממחצית מהתשלום עבור בית משולב במשכנתא.
מהלך המכירות
למרות המכשולים הפיננסיים, ירידה קצרה בריביות על המשכנתאות באביב עזרה ל-18,345 בתים בדרום קליפורניה להימכר בחודש מאי – עלייה של 22% בתוך שנה. זהו קצב המכירות הטוב ביותר עבור חודש מאי מאז 2022, תקופה שבה הפדרל רציו (הפד) סיים את מדיניות הכסף הזול מימי מגפת הקורונה, אשר דחפה את ריביות המשכנתאות לשפל היסטורי. העלייה הבולטת ברכישות בחודש מאי עשויה להיות קשורה גם לבעלי משכורות יציבות בשוק עבודה סטגננטי בעיקרו. אולי זו גם תוצאה לוואי של האופטימיות הצרכנית הגבוהה והיוצאת דופן של קליפורניה.
עם זאת, האילוצים הפיננסיים על מחפשי הדירות – הקשורים במידה רבה למחירי השיא ולריביות היקרות – גרמו לכך שקצב המכירות במאי היה נמוך ב-13% מממוצע קצב הרכישות לחודש זה מאז 2005.
סקירת מחוזות
דפוסי רכישת נכסי נדל"ן בששת המחוזות, מסודרים לפי המחיר החציוני של חודש מאי:
• אורנג' (Orange): חציוני של 1.22 מיליון דולר – השני בגובהו, רק 0.1% מתחת למחיר השיא של המחוז. תשלום חציוני משוער של 8,500 דולר לחודש היה צורך 58% משני מכרות ממוצעים וגבוה ב-167% משכר הדירה הטיפוסי. מכירות במאי: 2,996 (עלייה של 40% בשנה), הנמוכות באחוז אחד בלבד מהממוצע.
• לוס אנג'לס (Los Angeles): חציוני של 912,395 דולר – רביעי בגובהו – 0.6% מתחת לשיא. תשלום של 6,300 דולר צורך 40% משני שכר ממוצע וגבוה ב-125% משכר הדירה הטיפוסי. מכירות במאי: 6,226 (עלייה של 13% בשנה, אך נמוכות ב-16% מהממוצע).
• סן דייגו (San Diego): חציוני של 900,000 דולר – רביעי בגובהו – 2% מתחת לשיא. תשלום של 6,200 דולר צורך 42% משני שכר ממוצע וגבוה ב-109% משכר הדירה הטיפוסי. מכירות במאי: 3,232 (עלייה של 34% בשנה, אך נמוכות ב-8% מהממוצע).
• ונטורה (Ventura): חציוני שיא של 892,500 דולר. תשלום של 6,200 דולר צורך 50% משני שכר ממוצע וגבוה ב-110% משכר הדירה הטיפוסי. מכירות במאי: 831 (עלייה של 34% בשנה, אך נמוכות ב-3% מהממוצע).
• ריברסייד (Riverside): חציוני של 600,000 דולר – שמיני בגובהו – 2% מתחת לשיא. תשלום של 4,200 דולר צורך 40% משני שכר ממוצע וגבוה ב-62% משכר הדירה הטיפוסי. מכירות במאי: 2,866 (עלייה של 7% בשנה, אך נמוכות ב-24% מהממוצע).
• סן ברנדינו : חציוני של 530,000 דולר – תשיעי בגובהו – 3% מתחת לשיא. תשלום של 3,700 דולר צורך 34% משני שכר ממוצע וגבוה ב-50% משכר הדירה הטיפוסי. מכירות במאי: 2,194 (עלייה של 28% בשנה, אך נמוכות ב-18% מהממוצע).
