המושל גווין ניוסום חתם לאחרונה על שורה של חוקי דיור שעשויים להאיץ את הבנייה למגורים בדרום קליפורניה. רבים מהחוקים מכוונים לאזורים שבהם הבנייה היא המאתגרת ביותר. עם זאת, לעיתים קרובות קשה לחזות כיצד חוקי דיור חדשים יפעלו עד שהם מיושמים בפועל. בשנת 2021, המושל חתם על חוק סנאט 9 ( שהפך לחוקי לבנות עד ארבעה בתים על מגרשים שבהם יותר קודם לכן רק בית אחד. מומחים רבים טענו שדרישות מסוימות בחוק, לצד המגבלות הפיננסיות של הריסה ובנייה, יהפכו את החוק לחסר תועלת. בשנה שלאחר אישורו, רק 300 איש בכל המדינה ניצלו את החוק, אשר נחשב כיום לכישלון מדיניות.
מהצד השני, חוקים רבים שנועדו להאיץ את בנייתן של יחידות דיור משניות (ADU) עלו על ציפיות המחברים. יזם אחד בסן דייגו היה אחראי להובלת שני פרויקטים נפרדים שכל אחד מהם כלל למעלה מ-100 יחידות ADU באתר יחיד. פקידי העירייה צמצמו מאוחר יותר את התמריצים.
מבט על החוקים שעליהם חתם המושל לאחרונה:
הפחתת אגרות ל-ADU
חוק זה יפחית את האגרות, אולי באלפי דולרים, עבור יחידת דיור משנית (ADU) אם שטחה עולה על 750 רגל רבוע. לפי חוק מדינתי קודם, בונים (ממפתחים גדולים ועד יחידים) לא חויבו באגרות תשתיות על יחידת ADU שלא עלתה על 750 רגל רבוע. אגרות תשתיות הן הוצאות שהעירייה דורשת כדי לשפר את התשתיות הנדרשות לנכס חדש, כגון שדרוג כבישים, מערכות מים וביוב. כדי לעודד בניית ADUs נוספות, החוק הקודם מנע מהערים לגבות אגרות תשתיות — אך היה לכך תנאי. אם בונה חרג מ-750 רגל רבוע, הוא חויב בכל אגרות התשתיות עבור המבנה המקורי בתוספת החריגה.
החוק החדש קובע כעת שהבונה לא יצטרך לשלם דבר על 750 הרגל הראשונות, גם אם הוא חורג מכך. במקום זאת, עליו לשלם אך ורק עבור החלק העולה על 750 רגל רבוע. דבר אחד שהחוק לא יעשה הוא יצירת יחידות ענק בגודל של גורדי שחקים, כיוון שלרוב תחומי השיפוט יש ממילא מגבלות גודל. קהילות רבות מגבילות את גודל יחידות ה-ADU, אך ייתכן שהגודל הממוצע של יחידות אלו יעלה מעט.
קשה להעריך אילו חיסכון בעלויות יביא החוק החדש בכל האזור, משום שאגרות התשתיות שונות מעיר לעיר. כמו כן, לחלק מהערים יש שורה של פטורים מאגרות המקשים עוד יותר על ההערכה. סעד אסאד, מנהל התקשורת של קבוצת California YIMBY, אמר שניתן לומר בביטחון שהחוק צפוי לחסוך לבונה "אלפי דולרים" באגרות.
בתים משותפים (Townhouses) בשכונות של בתים פרטיים
חוק סנאט 1116 נועד להקל על בעלי קרקעות למגורים לבנות בתים צמודי-קרקע למכירה (Townhouses או קונדומיניומים) על מגרשים ריקים קטנים. עם זאת, התנאים לזכאות צרים מאוד. בית פרטי יהיה זכאי רק אם איש לא גר בו בחמש השנים האחרונות. נראה שזה לא סביר בקהילות יקרות ושוכנות חוף שבהן דמי השכירות גבוהים מהממוצע הארצי, ואפילו מכירת הבית כמצב שיפוצי ("fixer-upper") נראית סבירה יותר.
אין זמן מוגדר שבו הקרקע צריכה להיות ריקה — כלומר ללא בית עליה — כדי להיות זכאית, אך מגרש ריק הוא דבר נדיר ולרוב הוא כזה מסיבה מסוימת, כגון אתגרים גיאוגרפיים. מטרת החוק היא ליצור בתי התנחלות ראשונים (starter homes), כמו בתים משותפים, על מגרשים המיועדים לבתים פרטיים שהם ריקים באזורים עירוניים. הרעיון הוא שאם מגרש עמד ריק במשך שנים באזור המיועד לבתים פרטיים (או רב-משפחתיים), בונים יוכלו להקים עליו בקלות בתים משותפים. לחוק יש כלים שונים המחייבים ערים לזרז אישורים.
אסאד ציין שחוקים קודמים של המדינה כבר אפשרו זאת, אך העדכון מתמקד בעיקר בדרישה מרשויות לאשר פרויקטים באופן אוטומטי אם הם עומדים בדרישות. חוק זה הוא בסך הכל עדכון לחוק לחידוש Starter Home Revitalization Act שעבר ב-2021 וכלל תיקונים ב-2023 ו-2024. "אלו כולם שינויים קטנים ומצטברים לחוק הקיים הזה," אמר אסאד, "שפשוט הופכים אותו לקל יותר לשימוש."
דבר אחד שהופך את החוק לייחודי: הוא מאפשר לבונה להקים מספר בתים משותפים באזור המיועד לבתים פרטיים בלבד. כ-74% מאזור המטרופולין של לוס אנג'לס מיועדים אך ורק לבתים פרטיים, לפי מחקר של אוניברסיטת ברקלי, ולכן חוק זה הוא דרך קטנה שבה חוק המדינה יכול לעקוף את התכנון המקומי.
בו פיטרסון, עורך דין לשימוש בקרקע מסאן דייגו, ציין שחוק זה שונה מרוב חוקי הדיור החדשים בקליפורניה משום שהוא מעודד דיור למכירה, בניגוד להשכרה. הוא ציין כי חוק נוסף נחתם באותו זמן, המאפשר לאשר אוטומטית פרויקטים מסוימים של בתים משותפים אם הם עומדים בדרישות קפדניות, כגון הקצאת 10% מהפרויקט לדיור בר-השגה. זה שונה מהחוק הנוכחי, המאפשר אישור אוטומטי רק עבור פרויקטי השכרה מסוימים.
בדומה לחוק הסנאט, חוק האספה נראה כמתמודד עם מכשולים ביישום. כדי להשתמש בו, יזם ככל הנראה יתמודד עם אתגרים פיננסיים בהקצאת דיור לקונים בעלי הכנסה נמוכה; עיריות עדיין יכולות לדחות פרויקטים אם הן רואות בהם סיכון בטיחותי לציבור; ולא ניתן להשתמש בו באזורי סיכון אש גבוהים או גבוהים מאוד.
דיור בקרבת תחבורה ציבורית
חוק חדש זה חל רק על ערים שבהן אוכלוסייה המונה מעל 400,000 תושבים. תחת חקיקה זו, ערים כאלו חייבות להגדיר לפחות שטח של מייל רבוע אחד כ"מחוז מרכז תחבורה" (transit-hub district). במחוז זה, הערים חייבות לזרז אישורים ולאפשר גובה בנייה של עד 450 רגל ב-25% מהשטח. פיטרסון ציין שחוק זה מכוון בעיקר לאזור מפרץ סאן פרנסיסקו ולחוסר הדיור סביב מערכת הרכבת שלו, BART (Bay Area Rapid Transit).
"רבים מהחוקים הללו נועדים לקחת את האות מהידיים של הרשויות המקומיות," אמר פיטרסון, "שם היו מאבקים מקומיים לעצור צפיפות סביב תחנות ה-BART." החוק יצר במקור קרן הלוואות ממשלתית בסך 500 מיליון דולר שהייתה מעניקה הלוואות בריבית נמוכה לפיתוח מגדלים. עם זאת, סעיף זה הוסר לפני אישור החוק.
הגברת שקיפות באגרות
חוק חדש זה מבקש מערים לספק ליזמים הערכות עלות לתשתיות, כגון שדרוג מדרכות, רמזורים חדשים או שדרוגי תשתיות מים וביוב, טרם תחילת הבנייה. הדיבלופרים משלמים כבר אגרות תשתיות, אך אסאד ציין שחוק זה מהווה תגובה לעלויות מפתיעות לאחר תחילת הבנייה. לדבריו, אין זה נדיר בקליפורניה שבונה משלם את כל האגרות וההיתרים ומתחיל בבנייה, רק כדי לקבל בקשה חדשה מהעירייה לבצע שיפור תשתיתי משמעותי. אסאד ציין וכי עלויות תשתית בלתי צפויות עלולות לחסל פרויקט ולהשאיר מבנה חצי-גמור באמצע מרכז העיר.
החוק אינו קשוח כפי שאפשר לחשוב. הרשויות חייבות להציג הערכות "בתום לב" בלתי מחייבות בתוך 30 הימים הראשונים לאחר הגשת הבקשה, ואין בחוק עונש אם ההערכה שגויה. כמו כן, ישנו חריג די רחב. ערים עדיין יכולות להציג דרישות תשתית חדשות אם הן קובעות שהן נחוצות לבטיחות הציבור, אם חל שינוי בעיצוב הפרויקט או בהיקפו, ומסיבות סביבתיות.
פיטרסון אמר שהחוק כנראה ישפיע יותר בקהילות קטנות יותר, שנוטות יותר להטיל דרישות תשתית משמעותיות על יזם. הוא ציין כי ראה ממשלות קטנות דורשות משהו נרחב בשלבים מאוחרים יותר של התהליך, כגון שיפורי ביוב וניקוז נרחבים, שהיו מועילים בהרבה מאשר, למשל, בניין דירות בן 12 יחידות. אילו היזם היה יודע זאת מראש, יש סיכוי טוב שהפרויקט לא היה יוצא לדרך.
