וגם: האם שכונות יוקרתיות (High End markets) יושפעו מעליית שיעורי הריבית? * מאת הברוקר האנגלוסי אדם כץ
קניית בית תשאר עסקה טובה מאשר השכרה בכל שוק אמריקאי ראשי כל עוד שיעורי המשכנתא נשארים מתחת ל-5.2%, לפי סקר שערך השבוע Trulia, אתר נדל"ן מוביל.
זה אומר שכל עוד שיעורי הריבית העולה ישארו נמוכים במטרה להישאר בהישג יד, העלייה האחרונה בשיעורים ליותר מ-4% לא מצופה להשבית את הפעילות בתחום מכירת הבתים.
עלויות המשכנתא עלו ל-4.15% בשבוע הקודם, לפי ה-Mortgage Bankers Association, עלייה החל מ-4.07% בשבוע שלפני ו-3.59% שנרשמו בחודש הקודם. בקשות למימון מחדש עלו ב-5% בשבוע האחרון אך היו 11% מתחת לשיעור שהיו שלושה שבועות לפני כן. בקשות לקניית בתים גם כן עלו ב-5% בשבוע זה ונעמדו ב-14% מעל לעלויות השנתיות הקודמות שלהן.
עלויות המשכתנא נוטות לשאת תשואות בתרשימי העשור של משרד האוצר, אשר קפצו כאשר משקיעים מודאגים מכרו ניירות ערך פנימיים של משרד האוצר מסמן שהפדרל ריזרב עשוי להתחיל להאט את תוכנית קניית אגרות החוב אשר השיקה השנה. תשואות אג"ח עולה בזמן שהמחירים יורדים. ביום רביעי שעבר, התשואות היו בשיא של 14 חודשים כשעמדו על 2.21%, עלייה משפל של 1.62% בתחילת מאי.
ב-Trulia בדקו שווקים ספציפיים בארה"ב על מנת לאבחן לאיזה גובה העלויות יצטרכו להגיע על מנת שהשכרה פחות יקרה מאשר החזקה.
כפי שניתן לצפות, עליית עלויות תיתן "ביס" גדול יותר בשווקי דיור יקרים יותר. בסנטה מוניקה, קליפורניה, העלויות שמעל 5.2% יעשו את ההשכרה יותר כדאית מאשר החזקה, בזמן שנקודת המפנה בסן פרנסיסקו היא 5.4% ובהונולולו היא 5.8%.
בשאר ארה"ב, עלויות יצטרכו להיות גבוהות בהרבה על מנת שהשכרה תהיה יותר כדאית מאשר החזקה. עלויות יצטרכו להגיע ל-6.8% ממחיר ההחזקה על מנת לחרוג את העלויות של השכרה בניו יורק ואורנג' קאונטי, קליפורניה, ו-7.5% עבור לוס אנג'לס וסן דייגו.
בהרבה מהערים הנפגעות קשה מהתיעוש המערב תיכוני היכן שהבתים מאוד זולים, עלויות עשויות להיות גבוהות בצורה משמעותית – מעל 17% באוקרון, אוהיו, ומעל 20% בקליבלנד; טולדו, אוהיו; וגארי, אינדיאנה, עלויות יצטרכו להגיע למספר מטורף של 35.8% בטרויט על מנת שהחזקה תהיה יותר יקרה מאשר השכרה.
מבחינה ארצית, Trulia מסכמת שקנייה עדיין תהיה יותר זולה מאשר השכרה כל עוד עלויות המשכתנא מתחת ל-10.5%, בעיקר בגלל שהמחירים נפלו כ"כ לאחר שבועת הדיור התנפצה בזמן שעלויות השכירות לא נפלו עד כדי כך.
שאלה שיותר קשה לענות עליה, כמובן, היא איזו השפעה תהיה לעלויות גבוהות יותר על פסיכולוגיית המלווים. עליית עלויות עושה דיור יקר יותר, בלי קשר להשוואות ה"קנה ושכור" החיוביות. "כלל אצבע" אומר שכל עלייה של אחוז אחד מראה על הגברה בעלויות המשכנתא ועושה בתים יקרים ב-10% עבור קונים ע"י העלאה של תשלום המשכתנא החודשית.
לדוגמה, עלות המשכתנא החודשים על בית שעולה 200,000 דולר תגדל ב-56 דולר, או בערך ב-6%, עם אחוז ריבית של 3.9% כנגד אחוז ריבית של 3.4% שהיה מפורסם רק לפני חודש. השורה התחתונה היא שעלויות גבוהות יותר יכולות להוציא את העוקץ של עלויות שגברו לאחרונה.
האנליזה של Trulia לגבי קנייה מול השכרה מניחה שקוני בית לוקחים הלוואה של 30 שנה בריבית קבועה עם מקדמה של 20%; שקונים נשארים בבתיהם שבע שנים; ושהם מנכים את ריבית המשכתנא והארנונה במדרגת מס של 25%.
ההשוואה בין הקנייה להשכרה היא הדרך היחידה למדוד איך העלאת מחירים תשפיע על הביקוש, והיא לא בהכרח מצביעה על כך שהיא תישאר חזקה; פשוט בגלל שדיור עדיין זמין. בשנים האחרונות, מחירים הבתים נפלו למרות שהחזקה כבר הייתה יותר רווחית מאשר השכרה.
