הדילמה: לשכור או לקנות בית? מאת רון גלאם

עם הימצאותו של שוק הדיור שוב במגמה של שגשוג, צרכנים רבים שוקלים האם יהא רווחי יותר עבורם לרכוש כעת נכס או להמשיך לשכור. הטרנד הרווח הוא לקנות נכס מיד כניצבת בפניך היכולת לעשות כך, תוך אמונה ש"זו השקעה כדאית". אבל האם באמת כך הם פני הדברים?

זכור, כאשר אתה קונה בית עם משכנתא, אתה הופך לבעלים של נכס עם הון עצמי והלוואה. קח לדוגמא משכנתא קונבנציונאלית של 30 שנים. לאחר 15 שנה כאשר תהיה במחצית תקופת המשכנתא, 75% מכל תשלום שתשלם מיועדים להפוך את הבנק לעשיר יותר; ורק רבע מערך התשלום יהווה כיסוי בפועל של מאזן תשלומי ערך הנכס! בשנים הראשונות תשולם ריבית על הקרן בעלת סיפרה יחידה, כך שהפלא ופלא – יהיה עליך לעבור כברת דרך של 22 שנים לפני שעוד תשלום יהיה מופנה לקרן מאשר לריבית. דילמה קשה אכן, אולם יהא קל יותר להגיע להחלטה מושכלת כאשר תבחין במספרים. לצורך העניין נבחן שתי קטגוריות, בעלות תפקיד מכריע בבואנו לשקול אם לקנות נכס או לשכור, תוך שימוש בנכסים (בתים) בעלי מאפיינים זהים. 1. מיקום הנכס

על מנת לסייע בהגעה להחלטה הנכונה, הבה נבחן את העלויות והתועלות של השכרה לעומת רכישת נכס בשמונה אזורים מקומיים במדינת קליפורניה, על פני תקופה של 7 שנים. עלויות הרכישה כוללות את תשלומי המשכנתא החודשיים, ביטוח, מיסים, תיקונים ושיפורים. עלויות אלו קוזזו אל מול התועלות של רכישה: ריבית המשכנתא, ניכויי מס רכישה והערכת השקעה. עלויות ההשכרה כוללות את דמי השכירות החודשית וביטוח השוכר, אשר קוזזו אל מול התועלות של השכרה: ההערכה על השקעת המקדמה בשוק המניות.

במדינת קליפורניה, מסתבר, צרכנים יכולים לחסוך 32% בחודש באמצעות רכישת נכס. ברמה המקומית, רכישה באינלנד אמפייר (ריברסייד) או במחוז לוס אנג'לס תחסוך לך 40% לחודש. רוכשי דירות בסקרמנטו יחסכו 34% בחודש, 15% בסן דייגו ו-12% בסן פרנסיסקו. עם זאת, רכישה אינה האופציה האופטימלית בכל מקום. יוטב לך לשכור במחוזות אורנג', אלמידה וסנטה קלרה בצפון עם חיסכון השכרה חודשי הנע בטווח של 7 עד 11 אחוזים.

בבואך לקבל החלטה אם לרכוש נכס, עליך להעריך את השוק והמיקום הרלוונטי על מנת להימנע מתשלום יתר. לשם כך, מומלץ ביותר לשכור את שירותיו של מומחה לנדל"ן.

2. יציבותך הפיננסית

איחוליי! עבדת כה קשה, עמלת וחסכת עבור המקדמה. החזרי המס שלך מלמדים על הכנסה נאה, אולם האם אתה באמת כשיר לרכישת בית? והאם תהיה כשיר להלוואה שהוצעה לך? במילים אחרות: תשלומי ההלוואה, התנאים והתניות אמורים להיות אטרקטיביים דיים עבורך, על מנת שתחפוץ בהם ותסכן את דמי המקדמה שהשגת בעמל רב.

עבור הבנק, הבית מהווה משכון וביטחון, ולך? מה יהא בידך כביטחון במקרה של אובדן הכנסה או משבר כלכלי אישי? הרבה דברים עלולים להשתנות בפרק זמן של 30 שנה. הנוסחה הישנה אשר שימשה כדי לקבוע כמה מסוגל לווה להרשות לעצמו, עמדה על פי 3 הכנסתו השנתית (ברוטו). אולם, נוסחה זו הוכחה כבלתי אמינה. יהיה זה בטוח יותר וריאלי יותר לבחון את התקציב האישי וללמוד כמה יתרת כסף יש בו ומהי העלות החודשית המתאפשרת ברכישת בית חדש.

בעת שבוחנים מהו גובה תשלום המשכנתא המתאפשר, יש לקחת בחשבון גורמים נוספים כגון: מיסים, תחזוקה, ביטוח והוצאות נוספות. לרוב, מלווים (הבנקים) חפצים בלווים שיש להם הוצאות חודשיות בגובה 28 עד 44 אחוז מכלל הכנסתם החודשית. עם זאת, יתכן כי המלווה יאשר הוצאות העולות על 44% ללווים בעלי אשראי מצוין. שוב, כגובה התשלום החודשי כך גובה הסיכון שלך כלווה, כאשר המלצתי היא להיצמד ל 28% ככל הניתן. זכור כי ככל שתלווה פחות כך תשלם פחות ריבית.

ישנה אמרה: "כאשר אתה קונה נכס אתה הופך לעני", אולם פני הדברים בהחלט אינם אמורים להיות כך! נכס אינו אמור להפוך את האדם לעני, כי אם לשמש לו כבית ולהוות עבורו חוף מבטחים, מקור שייכות ותשתית פורייה לשגשוג.